"지금 집 못팔면 이자만 수천만원.."역풍맞은 갭투족 [부릿지]

전세를 끼고 적은 돈을 투자해 집을 사는 이른바 '갭투자'는 부동산 투자의 성공 방식으로 소개돼 왔다. 지난해 7월 기준 서울 아파트 갭투자 비중은 43.5%. 절반 가까이가 전세를 끼고 집을 샀다. 그런데 최근 시장 상황이 급변하면서 역풍을 맞은 갭투자자가 늘고 있다. 전세 시세가 하락하면서 보증금 일부를 되돌려줘야 하는데 자금줄이 막히고 신규 세입자를 구하기 어려워진 것. 결국 보증금을 마련하지 못한 갭투자자가 전세 보증기관 혹은 세입자에 많게는 수천만 원에 달하는 이자를 지불하는 사례가 나타난다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 주택 경기 하강기에 갭투자자를 중심으로 나타나는 현상을 정리해봤다.
전셋값 얼마나 떨어졌나
▶조한송 기자
최근 전셋값 얼마나 떨어졌는지 살펴보겠습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 10월 기준 전국 아파트 평균 전셋값은 3억664만원으로 집계됐습니다. 전셋값은 작년 12월 3억1952만원을 기록한 후 10개월 연속 하락세를 이어가고 있습니다. 하락 폭은 급격히 커지는 추세입니다. 최근 5개월간 전국 전세 가격지수 변동률은 -0.08%→-0.16%→-0.45%→-0.78%→-1.36%로 확대됐습니다. 10월 기록한 -1.36%는 2008년 12월-1.50% 이후 13년 10개월 만에 최대 낙폭입니다. 일부 지역에서는 몇 달 새 전셋값이 수천만 원씩 하락하는 단지도 나오고 있습니다. 인근으로 신축 아파트 입주가 몰리면서 전세 물량이 급증한 곳들입니다. 지금부터는 전셋값이 하락하는 이런 단지들에서 어떤 상황이 나타나고 있는지 실제 사례를 들어보시죠.
"번 돈 다 날렸다"... 후회하는 갭투자자들
양천구에 거주 중인 40대 A씨는 최근 밤잠을 설칩니다. 1주택자였던 그는 2018년 첫 갭투자에 나섰습니다. 첫 투자는 운 좋게 주택시장 상승세로 1억 2000만원의 차익을 남겼습니다. A씨는 이렇게 번 1억2000만원을 가지고 2020년 12월 두 번째 갭투자에 나섰습니다. 강서구 소재 84㎡(30평형) 아파트를 4억원 후반대에 세를 맞춰 6억원 초반대에 매입한 건데요. 이후 해당 아파트의 시세는 9억원까지 올랐습니다. 상황이 달라진 건 올해부터입니다. 집값과 전셋값이 하락하고 전세 만기도 다가오면서입니다. 만기를 3개월 앞둔 지난 9월, 세입자는 전세 계약을 연장하겠다고 밝혔습니다. 그러나 한 달 뒤인 지난달 말 퇴거 의사를 밝혔는데요. 그사이 전세 시세가 2년 전 계약 당시보다 1억원가량 떨어져서입니다.


세입자는 재계약의 조건으로 A씨에게 8000만원을 돌려달라고 했습니다. 2년 전 가격으로 신규 세입자를 구하기 어려워진 A씨는 8000만원을 돌려주고 재계약을 하길 원했습니다. 하지만 세입자는 또 입장을 바꿔 퇴거하겠다고 했습니다. 결국 만기를 한 달여가량 앞두고 새로운 세입자를 찾기 어려워진 A씨는 집을 내놓을 수밖에 없었습니다. 당장이야 그렇다 쳐도 앞으로 전셋값이 더 떨어지면 자금을 마련하기 어렵기 때문입니다. 지금이라도 가격을 낮춰 집을 팔면 그나마 손해는 보지 않겠다는 판단이 작용한 겁니다. 결국 A씨는 시세보다 2억원 저렴한 가격에 집을 내놓았지만 1~2명 만 집을 보러올 뿐 적극적으로 매수 의사를 밝힌 수요자는 없습니다. 세입자는 전셋값 하락을 우려해 주택금융공사의 전세보증금반환보증도 가입한 상황인데요. 이에 따라 A씨는 전세 계약 만료일인 12월까지 전세보증금을 마련하지 못하면 보증 기관에 연 5%가량의 지연 이자까지 물어야 하는 상황입니다.


전셋값이 급락하면서 임대차 시장에서 집주인이 되려 세입자에게 '월세'를 내는 기현상도 나타납니다. 하락한 전세보증금 차액을 돌려줄 여력이 없는 집주인이 궁여지책으로 세입자의 전세대출 이자를 대신 내주는 방법을 선택한 겁니다. 세종시 소담동에 84㎡ 아파트를 소유한 집주인 B씨는 2년 전 전세보증금 3억3000만원에 임차인과 전세 계약을 체결해 오는 12월 만기를 앞뒀습니다. 재계약을 하려고 보니 전세 시세는 1억원 가까이 떨어져 있었습니다. A씨는 결국 기존 임차인과 2억4000만원에 재계약하기로 했습니다. 하지만 문제는 B씨가 당장 9000만원을 마련할 방법이 없었던 건데요. B씨는 임차인에게 3000만원은 현금으로 일시 반환하고 나머지 6000만원에 대해서는 대출 이자를 지불하기로 했습니다. 전세대출 금리(5% 예상)를 적용해 한 달에 약 25만원씩입니다. 이런 제안에도 재계약을 고민하던 세입자는 B씨로부터 2년 후 이사비용 지원까지 약속받고 역월세에 합의했습니다.☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.



촬영 및 편집 이상봉 PD
디자이너 신선용