[감정평가] 부동산 증여, 최적기 시점은?

지난 11월 24일 새벽, 미국 연준의 11월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록이 공개된 후 열린 한국은행 금통위에서는 기준금리 25bp 인상을 결정했다. 그동안 가파른 금리상승도 문제였지만 금리상승의 끝이 어디인지 모르는 상황이 시장 참여자들의 공포를 불러왔는데 금리상승의 끝이 임박했다고 보는 견해가 커지는 것도 사실이다.


올 하반기 부동산 거래량이 역대 최저였지만 최근, 급매들이 소진되고 있는 것도 부동산 시세가 바닥 다지기에 들어갔다고 보는 시장참여자들이 늘고 있음을 반증한다. 최근 거래 데이터를 살펴보면 잠실 리센츠, 송파 헬리오시티 등 대단지의 급매가 빠르게 소진되고 있다. 이는 금리상승이 멈추는 시기가 바로 부동산이 저점일 것이라고 판단하는 사람들의 움직임이 늘어나고 있기 때문으로 풀이된다.

실제로 부동산 시세가 지금처럼 저점일 때가 바로 증여세 부담을 줄이면서 부동산 증여를 할 수 있다고 판단하고 관련 문의를 하는 비중이 점차 높아지고 있다.

지금이 부동산 증여에 대한 최적기인 이유는 또 있다. 바로 2023년부터 취득세 과표가 개정되어 취득세 부담이 증가되고 양도소득세 회피를 방지하기 위한 취득가액 이월과세 규정과 양도소득 부당행위계산 기한이 5년에서 10년으로 확대·적용(2022년 세법개정안)되기 때문이다.

이인정 감정평가사 겸 행정사 /사진제공=로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소

기존에는 상속이나 증여 시 취득세 과표가 개별공시지가나 공동주택공시가격 등 기준시가였는데 취득세 과표가 시가인정액로 바뀌게 되어 취득세 부담이 크게 늘어난다. 또한, 현행 세법은 배우자나 직계존비속으로부터 증여 받은 부동산을 단기간 안에 양도하여 양도소득세의 부담을 줄이려는 조세 회피 행위를 막기 위해 취득가액 이월과세 규정을 두고 있다. 이 기간이 5년이었는데 2023년부터 이를 10년으로 확대하겠다는 것. 따라서 2022년 안에 증여를 서두르는 움직임이 늘어나고 있다.


증여세는 적게 부담하면서 증여를 하고 싶은 것이 인지상정이다. 증여세를 적게 부담하려면 증여 당시의 시가가 낮게 책정되어야 하는데 납세자가 불합리하게 시가를 낮게 책정해서 증여세를 피해가려 하는 것을 방지하고자 상속세 및 증여세법 시행령에는 증여 당시의 '시가'를 파악하는 방법이 규정되어 있다.

감정평가액으로 신고하지 않는 경우 아파트 등 공동주택의 경우 동일 단지 내의 전용면적이 유사(5% 이내)하고 공동주택공시가격이 유사(5% 이내)한 아파트의 증여전 6개월 이내, 증여후 3개월 이내의 거래사례가 있으면 과세당국에서 이를 시가로 인정할 수 있게 규정되어 있다.

문제는 현재 부동산 시장상황은 거래가 많지 않고 증여전 6개월 이내, 증여후 3개월 거래가액보다 증여를 고려하는 현재 시점의 시세가 하락해 있는 경우가 대부분이라는 점이다. 또한 거래사례는 로열동, 로열층인데 증여 대상은 그렇지 않은 경우 현행 세법 규정상 감정평가를 받지 않고는 이러한 차이를 반영할 수 있는 방법은 사실상 없다.

따라서 현재 증여를 생각하는 경우, 감정평가를 적극 활용해서 합리적으로 증여 당시의 시가를 낮춰 신고함으로써 증여세를 최대한 절세할 수 있다. 감정평가에 들어가는 비용은 필요경비에 산입 가능(500만원 한도)하다.

정리하면, 증여와 관련해서 기억해야 할 것은 다음 세가지이다. 첫째 부동산 증여는 부동산 가격이 하락했을 때가 더 유리하다. 둘째, 2023년부터 취득세 부담이 상승하며, 취득가액 이월과세 기간이 확대된다. 끝으로 증여 당시 시가를 산정하는데 있어 감정평가를 활용하는 것이 절세 측면에서 가장 유리하다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 감정평가사 겸 행정사 이인정