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"집값 떨어지면 뭐하나, 이자 뛰는데…" 중산층도 아파트 '그림의 떡'

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  • 유엄식 기자
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  • 2022.12.04 05:30
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서울 아파트 구매력지수 35로 역대 가장 낮아

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스
서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스
금리인상 여파로 올해 하반기부터 서울을 비롯한 전국 아파트값이 동반 하락세이나 중산층 가구의 주택 구매력은 역대 가장 낮은 수준이다. 집값은 내렸지만, 고금리에 이자부담이 커진 탓이다.


서울 아파트 주택구매력지수 역대 최저…1년 간 소득 2.4% 오를 때 주담대 금리는 3.01%→4.79% 급등


4일 KB국민은행에 따르면 올해 9월 말 기준 서울 아파트 주택구매력지수(HAI)는 35로 집계됐다. 전월 대비 1.2포인트 내려 관련 통계를 집계한 2008년 12월 이후 최저치를 기록했다.

이 지표는 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관 대출을 받아 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때 현재 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다.

100을 기준으로 수치가 높을수록 주택 구매력이 증가하고, 낮을수록 주택 구매력이 악화한다는 의미다.

서울 아파트 기준으로 이 지표가 가장 높은 시점은 2015년 2월(69.8)이었다. 당시 경기 침체를 고려해 한국은행이 금리를 내렸고, 정부는 부동산 거래 활성화 대책을 추진했던 시기였다.

아파트 구매력이 약화한 것은 서울 외 다른 지역도 마찬가지다. 수도권(50.6)과 5대 광역시(106) 등도 모두 HAI가 역대 최저 수준으로 떨어졌다.

이 같은 현상은 가구 소득이 정체된 가운데 금리가 가파른 상승세를 나타낸 까닭이다. 올해 9월 말 기준 중위소득 가구 월평균 소득은 524만314원으로 1년 전(511만6527만원보다 2.4% 상승했다. 같은 기간 예금은행 주택담보대출 평균 금리는 3.01%에서 4.79%로 1.78%포인트 상승했다. 상승률로 환산하면 59%에 달한다.
서울 강남구 한 아파트 단지 공인중개소에 매물 안내문이 붙어 있다. /사진제공=뉴스1
서울 강남구 한 아파트 단지 공인중개소에 매물 안내문이 붙어 있다. /사진제공=뉴스1


적정 대출로 구입 가능한 서울 아파트 2.5% 불과…대출 없이 월급 모아 서울 집 사려면 17.7년


중위소득 가구가 적정 대출로 살 수 있는 서울 시내 아파트 재고량도 대폭 줄었다. 전체 가구의 3% 미만에 불과하다.

KB국민은행이 집계한 올해 3분기 서울 주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 2.5로 전기대비 0.3포인트 하락, 관련 통계 집계 후 최저치를 기록했다.

이 지표는 중위소득 가구가 은행 대출을 받아 집을 살 때 소득, 자산 등 적정 경제능력 한도 내로 구입할 수 있는 아파트 재고량을 의미한다. 최근 중산층 가구가 감내할 수준의 빚을 내서 살 수 있는 서울 아파트 물량은 가격 하위 2.5% 수준에 불과한 셈이다.

부동산 침체기와 금리인하 국면이 맞물린 2014년~2015년 이 지표는 45를 넘었다. 시내 아파트 중 약 45%는 중산층 가구가 대출을 받아 살 수 있었다. 하지만 이후 아파트값이 급등했고 소득 상승률이 뒷받침되지 않아 중산층의 내 집 마련 여력이 크게 위축된 것이다.

중산층 가구가 대출을 전혀 받지 않고 서울에 있는 중간 가격대(시세 상위 40~60%) 주택을 사려면 평균 17.7년이 걸리는 것으로 조사됐다.

올해 9월 말 기준 서울 3분위 가구, 3분위 주택 기준 소득대비 집값 비율(PIR)은 17.7로 직전 조사 마지막 시점인 올해 6월(17.6)과 거의 비슷했다.

서울 주택 PIR은 지난해 말 19로 정점을 찍은 뒤 올해 들어 점차 하락세다. 하지만 10~11 내외였던 5년 전보다는 여전히 높은 수준이다.



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