다가구주택의 임대차보증금 합계액이 건물 매매가를 초과하는 상태에서 부동산 경매가 이루어진다면 임차인들이 임대차보증금을 전부 회수하지 못하는 안타까운 일이 발생할 수 있다. 부동산 경기가 악화되어 건물 매매가격이 떨어지는 요즘과 같은 상황에서는 임차인이 임대차보증금을 돌려받기 어려운 소위 '깡통 전세'가 되는 것이다. 다가구주택은 시세 확인이나 정보를 정확하게 확인하기가 어렵기 때문에 임대인이 고의로 임차인을 속인다면 전세 사기 피해자가 무더기로 발생할 수 있다.

공인중개사가 다가구주택의 임대차계약을 중개할 경우에 확인 설명의무에 대해 정확하게 아는 것은 매우 중요하다. 공인중개사의 다가구주택 중개수수료는 소액인 경우가 일반적인데 자칫 잘못하면 공인중개사가 임차인에게 수천만원에서 수억원의 임대차보증금에 대한 손해배상책임을 지는 일이 벌어질 수 있다. 그렇다면 공인중개사가 다가구주택의 임대차계약을 중개할 경우에 확인 설명의무의 범위는 어디까지일까.

오빛나라 대표변호사/사진제공=오빛나라법률사무소

대법원 2011다63857 판례는 "중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다."고 판시하였다.

해당 대법원 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다고 판단하였다. 공인중개사법 시행령은 개업공인중개사는 임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다고 규정하고 있다.

이에 따라 그동안 공인중개사는 다가구주택 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 왔다. 공인중개사로서는 중개대상물 확인·설명서에 다가구주택 임대인의 자료불응 사실을 기재한 경우에는 중개계약상 의무를 다하였다고 생각되어왔다.

그런데 최근 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적은 사건에서 이것만으로는 공인중개사가 중개계약상 의무를 다하였다고 보기 어렵다고 하여 공인중개사의 손해배상책임을 인정하는 취지의 대법원 판례가 나왔다. 이는 공인중개사를 상대로 한 손해배상소송으로 이어질 수 있어 공인중개사가 다가구주택을 중개할 때 세심한 주의가 필요하다.

최신 대법원 판결은 "공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다."면서 "갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 갑 등에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있고, 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 갑 등이 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분한데도, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다"고 판시하였다.

해당 대법원 판결은 공인중개사가 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금을 함구한 채 그 합계라고 알려준 금액을 그대로 적어주었고 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리지 않은 것을 공인중개사의 중개계약상 의무 위반으로 본 것이다.

다가구주택 임차인은 건물이 경매되면서 임대차보증금 합계액이 건물 매매가를 초과해 임대차보증금을 돌려받지 못했는데 공인중개사가 다가구주택 임대차계약을 중개할 당시 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 이를 믿고 계약을 체결한 것이라면 임차인은 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있다.

다가구주택을 중개한 공인중개사는 임차인으로부터 중개계약상 의무위반을 이유로 하여 손해배상청구 소송을 당한다면 구체적인 사실관계에 따라 손해배상책임을 지는지 여부 및 손해배상액의 범위에 대한 판단이 달라질 수 있으므로 철저하게 법리를 분석해 대응하여야 하겠다.

향후 공인중개사가 다가구주택을 중개할 때에는 최신 대법원 판례 법리를 참조해 임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 임차의뢰인 등에게 설명하고 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하는 것에 더하여 임대인이 구두로 알려준 금액이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리는 등 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하지 않도록 신중을 기하여야 하겠다. /글 오빛나라 대표변호사(오빛나라 법률사무소)