시세보다 싸게 팔았는데…증여세 안내는 사람들의 비밀

부동산 시장 침체가 이어지는 가운데 강남권 아파트에서도'역전세난'이 발생하고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(14일 기준) 서초구 아파트 전셋값은 전주보다 0.74% 하락해 2021년 이후 최대 하락폭으로 송파구(-0.77%)와 강남구(-0.53%)의 낙폭도 심화되고 있다. 사진은 28일 서울 강남구 대모산에서 바라본 강남권 아파트의 모습. /사진=뉴스1

최근 금리가 급격하게 오르며 부동산 시장이 혹한기를 맞았다. 거래 수 자체가 급감한 상황에서 최고가 대비 수억 원 낮은 가격의 급매물만 거래된다고 한다. 이런 부동산 하락장을 절세의 기회로 삼는 사람들이 있다. 직거래로 자식에게 주변 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 양도해 추가적인 세부담 없이 시가와 거래가액의 차액을 증여하는 효과를 노리는 이들이다. 통상적으로 시가가 하락했을 때 부동산을 증여해 증여세 부담을 줄이는 것과 다른 방식이다. 이런 식의 증여가 어떻게 가능할까.

상속세 및 증여세법은 시가를 기준으로 증여재산가액을 평가하도록 규정한다. 이를테면 실거래가액이 20억원인 아파트를 자식에게 증여하는 경우 20억원을 증여재산가액으로 삼고 여기에 증여재산 공제를 적용해 과세표준을 산출한 후 세율을 곱해서 증여세를 산출한다.

아파트를 증여하는 게 아니라 실거래가액보다 싼 가격으로 양도하는 경우는 어떨까. 우선 증여가 아닌 양도의 방식으로 소유권을 이전하면 양도자가 양도차익에 대한 양도소득세를 부담해야 한다. 시가보다 낮은 가액으로 재산을 이전한 부분에 대해서는 양도자인 부모세대가 시가와 거래가액의 차액 중 일정 금액을 양수자인 자식에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한다. 거래가액이 시가보다 낮다고 해서 무조건 증여세를 과세하는 것은 아니다. 일정한 금액 기준을 초과하는 경우에 증여세 과세대상이 된다. 금액 기준은 3억원(절대금액기준) 또는 시가의 30%(상대금액기준)이다. 두 금액 기준 중 하나라도 초과하면 그 초과액에 대하여 증여세가 과세된다.

실거래가액이 20억원인 아파트를 자식에게 15억원에 양도하는 경우를 살펴보자. 시가와 거래가액의 차액인 5억원이 상대금액기준인 6억원(시가 20억원의 30%)을 초과하지는 않고 절대금액기준인 3억원은 초과한다. 차액 중 3억원을 초과하는 2억원에 대해 증여세가 과세되는 것이다. 아파트를 시가보다 5억원 낮은 가격으로 양도해 실질적으로 5억원을 증여했지만 그 중 3억원에 대해서는 증여세가 과세되지 않는다.

일정한 금액 기준을 일종의 '버퍼'로 둔 이유는 실거래가액이 항상 변동하기 때문이다. 특정한 가액을 시가라고 단정할 수 없고 증여의사 없이 거래당사자들 사이 협상력이나 개별적인 사정들 때문에 시세와는 다소 차이가 있는 가액으로 거래할 수도 있다. 이런 모든 경우를 증여세 과세대상으로 삼으면 실제 증여와는 무관한 거래를 증여세 과세대상으로 삼는 문제가 있을 뿐 아니라 거래비용이 증가해 자유로운 거래를 저해하는 결과를 낳을 우려가 있다.

하지만 부동산 시세가 아무리 높아도 저가양도를 통해 증여세 부담을 줄일 수 있는 금액에는 한계가 있다. 시가와 거래가액의 차액이 절대금액기준과 상대금액기준 중 어느 하나라도 초과하면 증여세 과세대상이 되고 절대금액 기준은 3억원으로 고정되어 있기 때문이다. 반대로 부동산 시세가 낮으면 시가와 거래가액의 차액이 절대금액기준인 3억원을 초과하지 않을 수 있지만 상대금액기준, 즉 시가의 30%를 초과할 가능성이 높아진다.

이 때문에 저가양도를 통한 증여세 절세효과를 높이려면 거래대상 재산의 시세를 고려해서 적절한 시점에 적정한 가격으로 거래를 해야 한다. 이를 위해서는 장기적인 관점에서 미리 증여 계획을 세워야 한다.

허시원 변호사 법무법인 화우

[허시원 변호사는 2013년부터 화우 조세그룹에서 법인세, 소득세, 부가가치세 등 각종 조세 분야의 쟁송, 자문 전문가로 일하고 있다. 2009년부터 2010년까지 삼일회계법인에서 공인회계사로 근무하며 회계, 재무 관련 실무경험을 쌓았다. 최근에는 부동산PFV 취득세 부과처분 취소 소송, 외국계IB 교육세 부과처분 취소 소송, 사모펀드 손실보상에 따른 조세이슈 자문 등 담당하면서 금융조세 분야에서 두각을 드러내고 있다.]