[기자수첩]둔촌주공 계약률에 달린 미분양 정책

올해도 부동산 시장은 침체를 겪을 전망이다. 새해 첫 이벤트는 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온) '초기 계약률'이다. 실적이 나쁘면 당분간 거래 시장이 침체기를 넘어 '암흑기'로 접어들 것이란 전망도 나온다.

조합은 계약률을 높이려고 당첨자 정당계약 기간을 최대한 길게 잡았다. 3일부터 17일까지 15일간 진행한다. 통상 3~4일 진행한 관례를 깬 파격이다. 계약 마감 이틀 뒤인 19일, 약 7200억원 규모 PF(프로젝트파이낸싱) 관련 어음과 단기사채 만기일이란 점과 무관치 않다.


조합장은 최근 "계약률은 부동산 경기가 좋을 때 평균 70% 수준인데, 그보다 낮을 것으로 예상된다"는 문자 메세지를 조합원들에게 보낸 것으로 알려졌다. 예상보다 저조한 1순위 청약 경쟁률(3.7대 1)과 고금리 국면이란 특수성을 반영한 전망이다.

이 단지 초기 계약률이 60%를 넘으면 PF 일부 상환과 재연장으로 사업비 조달에 무리가 없다는 게 업계 관계자들의 분석이다. 하지만 계약률이 50%를 크게 밀돌면 이 계획에 차질이 발생할 것으로 본다.

계약 결과는 정부의 미분양주택 관리 정책에도 영향을 줄 전망이다. 일반분양 가구(4768가구)의 절반이 미계약되면 현재 900가구 수준인 서울 미분양주택 규모는 단숨에 3000가구를 넘어선다. 원희룡 국토교통부 장관이 미분양 관리 '위험선'으로 본 전국 6만2000가구(20년 장기평균) 기준도 이 단지 계약률과 직결돼 있다.


전망은 엇갈린다. 미계약분이 대량 발생해 사업에 차질을 빚고 결국 할인분양을 선택할 것이란 비관론과 1~2회 무순위청약을 진행하면 무난히 완판할 것이란 낙관론이 맞선다.

정부와 서울시 주택정책 담당자들도 계약 결과를 주시한다. 둔촌주공은 이미 정부의 규제 완화로 여러 번 혜택을 받았다. 분양가상한제가 무색할 수준으로 가격이 책정됐고, 지난해 말 일반분양을 앞두고 중도금대출 기준이 9억원에서 12억원으로 상향됐다. 자금시장이 경색돼 PF 재연장이 어려워지자 정부는 채권시장안정펀드로 우회 지원에 나섰다.

후속 분양을 준비 중인 다른 사업장들도 이 단지 계약률에 주목한다. 대규모 미분양이 발생하면 사업을 미루거나 중단하는 업체가 늘어날 수 있고, 이미 분양한 단지는 할인분양 압력이 높아진다. 부동산 시장 연착륙과 경착률의 갈림길에 국내 최대 규모 재건축 단지는 어떤 결과를 보여줄지 모두의 이목이 집중돼 있다.