'청약 시장 살린다' 규제 완화에도…실물 부동산 경기 반전 어렵다는 증권가

지난 3일 서울 시내 한 공인중개사무소에 각종 매물이 쌓여가고 있다./사진=뉴시스

정부의 부동산 규제가 대폭 완화됐다. 증권가에서는 이번 조치가 청약 시장 안정화에 초점이 맞춰져 있다고 본다. 미분양으로 건설 시스템이 붕괴되는 것을 막으려는 목적이 강하다는 의미다. 시장은 신속한 규제 완화를 반기는 분위기다. 다만 주택 시장의 흐름이 반전되는 데는 한계가 있다는 의견이 나온다.

국토교통부는 지난 3일 '2023년도 업무 계획'과 규제지역 해제 방안을 발표했다. 강남3구와 용산을 제외한 모든 규제지역이 해제되고 분양가상한제 지역도 축소된다. 최대 10년인 전매제한 기간도 줄고 분양가 상한제 주택의 실거주 의무와 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무가 없어진다. 12억원 초과 주택의 중도금대출도 허용된다.


이번 조치의 초점은 청약 시장 활성화다. 전매 제한을 풀고 실거주 의무가 없어지기 때문에 매수 심리가 자극될 것이라는 분위기다.

김승준 하나증권 연구원은 "정책들은 미분양 저감에 초점이 맞춰져 있다"면서 "규제지역을 제외한 곳에서 청약하라는 의미"라고 말했다.

이어 "주택담보대출비율(LTV) 70%만큼 중도금 대출(중도금은 DSR 제외 대상) 받고 거주 안해도 되니 세를 놓거나 반년에서 1년뒤에 분양권 매매(양도세 기본세율)가 가능하다"며 "1주택자도 기주택 처분의무가 없다"고 설명했다.


특히 소급적용 혜택이 주어진다는 점이 눈에 띈다. 정당계약이 진행되고 있는 둔촌주공 올림픽파크포레온 단지도 수혜가 예상된다는 평가다. 증권가에서는 둔촌주공이 향후 분양 시장에 미치는 파급 효과에 대해 정부가 주시하고 있음을 확인할 수 있다는 의견도 나온다.

다만 이러한 파격적인 규제 완화 조치에도 불구하고 주택 시장의 흐름이 반전되기는 쉽지 않을 것으로 보는 시각도 있다. 분양 시장이 활성화 되지 않을 경우 더 큰 침체 위기가 올 수 있다는 우려도 제기된다.

김선미 신한투자증권 연구원은 "대출 규제 완화에도 불구하고 고금리로 인해 주택수요자들의 주택구입부담이 크게 높아졌다"며 "평균 주택가격, 주택담보대출금리 적용 시 서울/경기 주택원리금상환부담은 과거 주택실거래량 많았던 당시 대비 40~100% 확대됐다"고 설명했다.

이어 "주택가격 하락 전망이 우세하고 주택수요자들의 향후 가계수입 전망이 하락하고 있다"며 "현재의 고금리 기조가 완화되지 않는 한 주택실거래량은 일부 회복에 그칠 것"이라고전망했다.

이번 조치로 다량의 전세 매물이 나오며 전세가 하락을 부추길 것으로도 보이는데 전세 가격을 하방으로 매매 가격이 움직인 과거 사례를 참고한다면 추세적인 매매 가격 상승 가능성은 여전히 제한적일 것이라는 분석도 나온다.

박세라 신영증권 연구원은 "건설사들의 미분양 리스크 우려가 일부 해소되면서 우량한 재무구조를 바탕으로 한 기업들 위주로 단기 반등의 계기가 될 것으로 기대된다"면서도 "그러나 이미 비조정대상지역에 해당되는 일부 수도권과 지방의 경우 해당 조치들에도 불구하고 미분양이 증가하고 있다는 점은 실물 시장은 투자자의 기대심리와 다르게 조정이 진행되고 있음을 알려주고 있기도 하다"고 말했다.

이어 "기업과 주식 시장의 관점에서는 반등이 유효하나 실물 부동산 경기는 여전히 약세장이 유지될 것(경착륙에서 연착륙 유도)"이라고 내다봤다.