'계약률 70%' 둔촌주공 성공? 실패?…시장 반응 살펴보니

/사진=뉴스1

부동산 시장, 자금 시장의 눈을 한 데 모았던 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 일반분양 정당계약이 마감됐다. 계약률은 70% 수준으로 추정된다. 어려운 분양경기 속에서도 이 정도면 규제 완화가 효과를 발휘했다는 평가가 나오는 가운데, 자금 시장과 건설주들의 흐름에도 관심이 모인다.


둔촌주공 일반분양 정당계약은 지난 17일 마감됐다. 70% 수준으로 추정되는 계약률에 여러 해석이 나오지만 규제 완화 효과로 선방했다는 평가가 지배적이다. 1.3 부동산 대책은 둔촌주공을 위한 대책으로 평가받았을 정도로 정부의 분양 시장 활성화 의지가 담겼다.

정부는 1.3 부동산 대책에서 실거주 의무 폐지, 중도금 대출 규제 전면 폐지, 전매제한 축소 등을 발표했다. 규제 완화 이후 보인 70% 계약률이 선방한 것으로 평가받는 이유는 예비당첨자 계약까지 진행할 시 계약률이 더 늘어날 수 있기 때문이다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "둔촌주공 사례에서 주목해야 할 것은 공동주택 분양 사업의 초기 계약률이 건설사의 공사비 수령이나 PF(프로젝트파이낸싱) 대주 상환 가능 여부와 직결되지 않는다는 것"이라고 말했다.

이어 "입주 전까지 해소해 나갈 문제로, 무순위로 가지 않고 1, 2순위 선에서 100% 계약되는 사례가 이상적이지만 현재 분양 경기에서 달성하기 쉽지 않은 목표"라고 설명했다.


당초 둔촌주공 정당계약률에 큰 관심이 모였던 이유 중 하나는 지난해 하반기 발생한 자금 시장의 경색이었다. 정부의 유동성 강화 정책으로 경색이 완화됐지만, 둔촌주공 PF 상환 여부는 언제든 시장을 경색시킬 수 있는 뇌관으로 여겨져 왔다.

그러나 지난 12일 둔촌주공 재건축 사업 조합에 따르면 조합은 7500억원 규모의 사업비 대출과 관련해 이날 주택도시보증공사(HUG)의 보증 승인을 통지받았다. 7231억원 규모의 PF 사업비는 계약률과 상관 없이 상환이 가능해진 것이다. 덧붙여 증권가에서는 둔촌주공 관련 리스크에 대한 우려가 지속적으로 제기됐기 때문에 심리적으로 큰 영향을 주지 않을 것이라는 의견도 나왔다.

그럼에도 정부의 정책 효과가 실제로 발휘되는지 여부는 향후 금융 시장에 영향을 줄 수 있다는 관측이 나오면서 시장의 이목을 끌었다. 금융투자업계에 따르면 다음달부터 올해 6월까지 만기가 도래하는 PF ABCP(자산유동화기업어음)는 약 32조원 규모다.

한편 정당계약이 '선방했다'는 평가 속에 마무리되면서 건설 관련주에 어떤 영향을 미칠지에도 시장의 관심이 집중된다.

건설 관련주는 1.3 부동산 대책 이후 강한 기대감이 유입되면서 연초에 견조한 상승세를 보였다가 일부 조정을 받은 바 있다. 18일 건설주의 주가도 약세를 보이는 중이다. 이날 오전 10시40분 기준 코스피 시장에서 현대건설 (33,250원 ▲850 +2.62%)의 주가는 전 거래일 대비 450원(-1.23%) 내린 3만6250원을 보이고 있다. 대우건설 (3,625원 ▼20 -0.55%)은 2.73%, GS건설 (14,240원 ▼30 -0.21%)은 0.87% 내리고 있다.

다만 이날 건설 업종의 약세는 전반적인 코스피 약세에 따른 수급 영향이라는 분석이 나온다.

백광제 교보증권 연구원은 "70% 계약률이 맞다면 무순위 청약까지 포함 시 90% 가까이 나온다는 의미라 선방이라 볼 수 있다"며 "오늘 건설주의 하락은 코스피 외국인·기관 수급 영향이 크고 둔촌주공 1개 사례가 건설업의 주가를 견인하거나 할 수 있는 건 아니다"라고 설명했다.

PF 리스크가 미리 완화된 점과 수주 모멘텀을 고려할 때 업종 단기 반등이 가능하다는 시각도 있다.

김선미 신한투자증권 연구원은 "주택부문 실적은 2023년 상반기까지 높은 변동성을 보일 전망으로, 건설 업종의 추세적 회복은 기대하기 어렵다"면서도 "그러나 둔촌주공발 PF 리스크 완화에 더해 1분기부터 이어질 플랜트 중심 해외수주는 건설 업종 주가 단기 반등을 이끌기 충분하다"고 분석한 바 있다.