서울 아파트 8000만원에 팔렸다?…화제의 매물, 진실은[부릿지]

머니투데이

조한송 기자
김아연 PD
김이진 PD
신선용 디자이너

집값 하락기, 주택 거래량이 줄고 청약 열기도 사그라들었지만 경매 시장은 분위기가 다르다. 올해 하반기 경매시장에 출회되는 매물이 늘어나면서 내 집 마련의 기회가 될 수 있다는 기대감에서다. 현재 매각가율, 매각률 등 경매 동향 지표는 지난해 대비 낮은 수준이나 경매시장에 관심 갖는 이들은 늘고 있다는 게 전문가의 진단이다. 실제 지난달 개시된 경매 입찰에 50여명이 넘는 응찰자가 몰릴 정도로 인기를 끌었다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 지난 1월 화제가 된 경매 결과를 분석, 성공한 경매 투자의 조건을 알아봤다.

▶조한송 기자
요즘 경매 시장 분위기는 어떤가요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
많은 분이 주택 가격이 앞으로 상승할 것이냐 하락할 것이냐, 상승한다면 청약을 할 것이냐 매매를 할 것이냐를 두고 고민합니다. 통계적으로 보면 지금 경매 시장에서 낙찰되는 가격은 구축 매매 시장에서의 시세보다 낮은 경우가 많습니다. 재테크 혹은 내 집 마련 수단으로 경매 시장에 많은 분이 관심 갖는 시기인 듯 합니다.

▶조한송 기자
지난달 화제가 된 경매 사건 일부를 추려봤습니다. 먼저 서울 아파트가 8000만원대에 낙찰됐다고요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네 서울 은평구 대조동 소재 아파트입니다. 용도상으로는 아파트인데 흔히들 생각하는 고층 단지는 아니고 나홀로 아파트입니다. 상업 지역에 있고요. 서울 지하철 3·6호선 불광역이 도보권입니다. 시세를 봐야 하는데 지금 나와 있는 매물은 없는 거 같아요. 2021년도 7월에 4억4500만원에 거래된 게 가장 최근입니다. 감정가액은 3억4800만원인데 감정 시기가 중요합니다. 2021년 10월이고요. 당시 주택시장이 상승장이었단 걸 감안해야 합니다.

▶조한송 기자
지난달 10일 8750만원에 낙찰됐습니다. 낙찰가가 감정가 대비 대폭 떨어진 이유는 뭘까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
68㎡(이하 전용면적), 그러니까 20평형대 아파트를 8000만원대에 산다는 건 무리가 있죠. 하지만 권리분석을 해보면 그 이유를 명확하게 알 수가 있습니다. 2020년 9월, 주택도시보증공사에서 해당 주택을 가압류했어요. 그런데 세입자의 전입 일자가 2019년 12월입니다. 다만 임차인의 확정 일자가 2020년 10월 14일입니다. 세입자가 받은 확정일자가 가압류권보다 더 느린 거죠. 이게 문제입니다. 이렇게 되면 세입자가 배당 순서에서 밀리 거나 아니면 가압류권자와 배당금을 나눠서 받게 되거든요. 나눠 받게 될 경우 세입자가 받는 금액은 약 3600만원 정도로 추산해요. 전세보증금이 2억6000만원이었는데 3600만원을 배당받는다면 2억3000만원가량이 남죠. 이 금액을 낙찰자가 따로 세입자에게 돌려줘야 한다는 결론이 나옵니다. 낙찰자가 물건을 8750만원에 받았어도 2억3000만원을 추가로 내어줘야 한다면 결과적으로는 3억1000만원에 산 셈이죠. 이게 손해다, 아니다라고 말씀드리기는 어려워요. 다만 8750만원에 낙찰됐으니 시세가 이렇게 되는 거야? 라고 생각하면 안 된다는 거죠.

▶조한송 기자
네. 다음 이야기로 이어가 보겠습니다. 주택 시장 분위기가 냉각되면서 가격을 확 낮추지 않고서는 집을 팔기 어려운 시장이 됐습니다. 이러한 와중에 경기권에서 50여명이 넘는 응찰자가 대거 몰린 사례가 있었다고요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
최근 감정가격이 높다 보니 두 번 내지 세 번 정도 유찰되는 아파트 사례가 늘었어요. 그런데 유찰 건수가 늘어나면서 입찰에 관심 갖는 분들이 늘어나고 있어요. 아무래도 시세보다 더 저렴하게 살 수 있다고 보는 거죠. 여기는 경기 안양시 동안구 평촌동에 위치한 아파트입니다. 아파트 밀집 지역이고요 초등학교가 가깝습니다. 서울지하철 4호선 인덕원역, 혹은 평촌역이 근거리입니다. 평촌 학원가도 가깝고요. 등기부등본을 보면 여러 가지 권리가 설정돼 있습니다. 마지막에 임의 경매라고 나와 있는데요. 집주인이 저축은행에서 집을 담보로 돈을 빌렸는데 이자를 변제하지 못하면서 매물로 출회됐습니다.

▶조한송 기자
첫 입찰이 2019년 6월이었는데 당시 감정가가 6억5000만원이었습니다.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
정확하게 말씀을 드리면 처음 입찰이 개시된 시점이 2019년이고요. 감정 시기는 2018년도 8월입니다. 가격 감정 후 여러 절차를 거치다 보니 2019년도에 개시된 거죠.

▶조한송 기자
그렇다면 집값이 오르기 이전에 감정 가격이 매겨졌다고 봐야겠네요.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네 맞습니다. 102㎡ 기준 현재 매도 호가가 10억원은 기본적으로 넘고 있습니다. 그런데 이 물건의 감정가가 당초 6억5000만원에 나왔고 한 번 또 유찰돼서 5억원대까지 떨어지니 응찰자가 대거 몰린 거죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.