1기 신도시 재건축 '파격 혜택'에도…전화통 조용, "문의 없어요"

머니투데이

배규민 기자
김평화 기자
김효정 기자

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 1기 신도시 범재건축연합회 회원들이 8일 오후 서울 영등포구 여의도 산업은행 앞에서 1기 신도시 재건축 대선 공약 이행 촉구 결의대회를 하고 있다. 2022.10.08.

정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시에 파격적인 혜택을 내걸었지만, 시장은 조용하다. 주택 경기가 좋지 않은데다 법안의 큰 틀만 나온 상태여서 반응이 제한적인 것으로 풀이된다.

전문가들은 그동안 재건축의 걸림돌로 꼽혔던 안전진단과 용적률을 대대적으로 완화해 재건축 사업이 속도를 낼 수 있을 것으로 전망했다. 다만 재건축이익환수의 구체적인 방법이 사업 성공 여부의 중요한 부문이 될 것으로 예상했다.

"호재가 맞는데... 문의가 없어요"

7일 경기도 성남시 분당구 서현동 A공인중개소 관계자는 "특별법 발표 이후 별도의 (매수)문의가 있지는 않다"면서 "여전히 시장이 좋지 않다. 간혹 급매 물건만 찾고 아직 반응이 없다"고 말했다.

서현동 B공인중개소 관계자는 "오늘은 아예 문의조차 없고, 특별법 발표 전에 재건축 기대감에 매수 문의가 있었는데 거래로 이어진 적은 없다"면서 "요즘은 서울 아파트 가격도 많이 내렸으니까 굳이 분당에 살 요인이 떨어진 건 사실"이라고 말했다.

분당구 구미동 C공인중개소 관계자는 "호재는 맞다. 이 동네에는 용적률이 상대적으로 낮은 아파트도 있고 기대감이 조금씩 올라갈 것으로 본다"면서도 "요즘 분위기가 호재 하나 때문에 선뜻 매수에 나서지는 않는다. 시간이 필요하다"고 말했다.

일산도 분위기는 비슷했다. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 D공인중개소 관계자는 "오늘 관련 문의는 하나도 없었다"면서 "최소한 구체적인 단지라도 나와야 반응이 있을 것"이라고 예상했다.

일산서구 대화동 E공인중개소 대표는 "관심있게 보고는 있는데 아직 문의는 없다"면서 "단지가 지정된 것도 아니고, 무엇보다 지금 금리가 너무 높아서 매수자들이 움직이지 못하고 있다"고 말했다.

1기신도시 재건축 탄력 '긍정적'…초과이익환수 방식이 관건

전문가들은 대체로 긍정적으로 평가했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1기 신도시만이 아니라 20년이 넘은 100만㎡이상 단지는 전국적으로 도래하기 때문에 재정비에 관한 법률을 포괄적으로 정리했다는 차원에서 긍정적"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구윈은 "재건축 안전진단을 면제하거나 완화한다는 것은 의미가 크다"면서 "지금까지 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸다면 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하려는 것으로 정책 방향 자체가 다르다"고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "1기 신도시 재건축이 본궤도에 오르면서 사업 탄력이 붙을 것"이러면서 "재건축 기대감에 낙폭 과대 지역의 일부 급매물 거래가 이뤄질 것"이라고 전망했다.

향후 재건축초과이익 환수 방법이 사업 성공의 관건이 될 것이라는 목소리가 많다. 박합수 교수는 "서울 재건축 속도가 늦은 이유 중의 하나가 재건축초과이익 환수"라면서 "1기 신도시 사업이 활성화되려면 재건축초과이익환수제를 폐지하거나 1주택자는 면제해야 사업추진에 속도를 낼 수 있을 것"이라고 말했다.

정부는 재건축 안전진단 완화, 용적률 상향 등의 혜택을 부과하는 대신에 1기 신도시 특별법으로 지정되는 지역에는 초과이익 환수를 강화한다는 방침이다. 공공임대주택 건립 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC), 기여금 등 다양한 방식의 기부채납을 열어둔다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "초과이익환수 방법이 많아지면 공공임대주택은 꺼리고 서로 본인 단지에 유리한 방식을 택하겠다고 주장할 수 있어 관련 조율도 만만치 않을 것"이라고 말했다.

대단위 통합 개발이 가능해져 소규모 단지도 재건축 추진이 수월해진 점은 장점이지만 그만큼 이해관계가 복잡해져 사업이 지연될 수 있다는 우려도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "대단위로 개발되면 결국 이해관계자들이 많아 더 복잡해질수있고, 추가 분담금이나 용적률이 다를 수 있기 때문에 여기에 대한 많은 고민이 필요해 보인다"고 말했다.

부동산 시장 회복과 법안 통과도 중요 요인으로 꼽혔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "고금리와 경기둔화, 주택 구입심리 위축 등으로 인해 주택시장 침체가 지속되고 있고, 특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부가 관련 사업에 변수가 될 것"이라고 예상했다.