'집값 고점' 딱 맞춘 데이터 전문가 "아직 거품, 바닥 찍는 시기는…"

"2024년 하반기에서 2025년 상반기 중 10년에 한 번 정도 올까 말까 한 매수 기회가 올 것입니다. 지금부터 차근차근 잘 준비하면 기회를 잡을 수 있습니다."


'국내 1호 부동산 빅데이터 전문가' 김기원 데이터노우즈 대표의 일성이다. 한달 평균 85만여명이 찾는 부동산 빅데이터 애플리케이션 '리치고'를 탄생시킨 주인공이다. 책 '빅데이터 부동산 투자'의 저자이기도 하다.

김 대표는 최근 서울 종로구 머니투데이 본사에서 진행된 '싱글파이어'와 인터뷰에서 "투자는 아무 때나 하면 안 된다. 내 집 마련은 인생에서 가장 비싼 의사결정"이라며 이같이 말했다.

김 대표는 "2021년 10월에 '지금은 10년에 한 번 올까 말까 한 매도 기회'라고 얘기했다. 그때 평생 먹을 욕을 다 먹었다"며 "그런데 정확히 맞았다. 서울 실거래가 기준으로 2022년 정확하게 22% 떨어졌다"고 밝혔다.

이어 "올해 기준으로도 조금 비싸다. 서울이나 수도권 기준으로 이야기하면 조금 더 거품이 빠져야 될 것 같다"고 봤다. 수출 감소와 무역수지 적자 장기화, 물가 상승, 가계 부채 현황 등이 복합적으로 작용해 한국경제에 충격을 줄 가능성을 배제할 수 없다며 특정 위기 발생 시 30%, 위기가 없으면 10% 수준으로 집값이 하락할 것이라고 김 대표는 설명했다.


그러면서 김 대표는 "지금 건설사들이 너무 힘든 상황"이라며 "2025년부터 2026년까지는 확실하고 어쩌면 2027년까지 입주 물량이 매우 작을 수 있다"고 말했다.

김 대표는 지난 25년간 서울에서 한해 평균 약 4만1000채의 입주 물량이 공급됐는데 올해는 입주 물량이 3만채가 안 된다고 설명했다. 이어 내년 서울 입주 물량은 약 1만5000세대, 2025년은 1만 세대 이하 수준으로 봤다.

이어 "거품이 지금 22% 빠졌고 올해 또 빠질 것인데 입주 물량이 없다"며 "미루어 짐작해보자면 2024년 하반기에서 2025년 상반기쯤 변곡점이 올 것으로 본다"고 밝혔다.


김 대표는 전세 수급 데이터를 분석한 결과를 토대로 "서울의 경우 전세 수급 수치가 100보다 한참 밑에 있지 않나"라며 "지금 서울의 입주 물량이 적지만 여전히 전세 시장이 안 좋다는 뜻"이라고 말했다. 이어 "전세 수급이 다시 좋아지는, 그때야말로 서울 부동산 시장의 바닥을 논해볼 수 있을 것"이라고 했다.

김 대표는 또 "2020~2021년 너무 많은 사람들이 영끌(영혼까지 끌어모아 투자)해서 그냥 집을 샀다. 그 때 못 사면 영원히 못 살 것 같은 두려움과 남들은 다 부동산으로 돈 버는데 나만 못 버는 구나, 이런 생각 때문"이라며 "지금 어떻게 됐나. 다들 너무 힘들어 하지 않나"라고 밝혔다.

그러면서 "예를 들어 10억원 짜리 아파트를 샀다고 하면 2억~3억원은 그냥 날아간다"며 "근로소득으로 저축해서 10년 모은다고 이 돈을 모을 수 있나"라고 말했다. 이어 "우리는 이렇게 중요한 의사결정을 너무 주먹구구식으로 한다"며 "이 의사결정을 어떻게 내리느냐에 따라 결국 자산적 측면에서 (차이가) 벌어지는 것"이라고 했다.

※ 이 기사는 2030 세대의 경제적 자유를 위한 투자 정보를 제공하는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 업로드된 영상을 바탕으로 작성됐습니다. 김기원 대표가 설명하는 더 구체적인 노하우는 영상을 참고해 주세요. '싱글파이어'에 오시면 더 많은 영상을 보실 수 있습니다.