'줄어도 고민' 보유세 급감…'공정시장비율' 높일까 낮출까

정부가 아파트 등 공동주택 공시가격이 역대 최대폭으로 하락하면서 올해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 크게 줄어든다. 공시가격은 사실상 2021년 수준으로, 보유세는 2020년 보다 낮은 수준까지 줄어든다.

다만 급격하게 올랐던 보유세가 더 가파르게 줄어들 것으로 예상되면서 정부의 부동산·세제 정책이 너무 성급했던 것 아니느냐는 지적이 제기된다. 공시가 하락과 세제 개편 등 영향으로 일부 단지는 정부의 '목표선'보다 세금이 30% 넘게 변동하는 것으로 파악됐다. 일각에선 벌써부터 세수감소를 우려하는 목소리도 나온다.


23일 국토교통부가 발표한 '2023년도 공동주택 공시가격안'에 따르면 올해 공시가격 6억8000만원 1주택자의 보유세는 전년보다 38.5%, 2020년보다는 29.5% 감소하는 것으로 추산됐다. 다른 가격대 주택들도 보유세 부담이 대체로 20~30% 안팎으로 줄어드는 것으로 집계됐다.

올해 보유세 감소폭은 정부의 정책목표선인 '2020년 수준'과 비교해도 20% 이상 줄어든 수준이다. 정부는 앞서 윤석열 대통령이 대선과정에서 제시한 '2020년 수준으로 보유부담 완화'를 목표로 공시가격 현실화 계획수정, 세제개편 등을 추진해왔다.
재산세 45%·종부세 60% 공정시장가액비율 재조정 검토…현실화 계획은 하반기 중 방향 결정정부의 각종 정책과 급격한 시장하락 상황이 맞물리면서 보유세 감소폭은 예상을 크게 웃돌 것으로 전망된다. 올해 재산세와 종부세에 적용한 공정시장가액비율이 지난해와 동일한 45%, 60%이기 때문에 정부가 이를 조정하면 보유세는 더 줄어들 수 있다.

공정시장가액비율은 공시가격을 재산세 과표에 반영하는 비율이다. 공시가격이 5억원이고 공정시장가액비율이 60%일 경우 과표는 3억원이다. 45%일 때는 2억2500만원이 된다. 현행법상 1주택자에 재산세는 30~70%, 다주택자는 40~80% 안에서 적용할 수 있다. 종부세는 60~100%선에서 적용된다.


정부는 시장 상황 등을 검토해 재산세 관련 공정시장가액비율은 다음달까지, 종부세 가액비율은 상반기 중에 확정할 예정이다. 보유세 축소에 따른 세수 감소 충격을 줄이기 위해 종부세 가액비율을 80%선까지 상향 조정할 수 있다는 전망도 나오는 상황이다.

다만 재산세 가액비율은 45% 미만으로 낮추는 방안을 고수한다. 정부 관계자는 "(지난해 발표한대로) 재산세 가액비율은 45%보다 더 하향해서 적용하고 (상향 등에 대한) 재검토는 하지 않을 것"이라며 "공시가가 떨어진 상황에서 세수 감소는 필연적인 부분이고, 지방 세수를 감안해서 적절히 가액비율을 결정할 계획"이라고 설명했다.

현재 공정시장가액비율 수준에서는 1주택자와 고가 다주택자간 세부담이 별반 다르지 않을 가능성도 있다. 박합수 건국대 부동산학과 겸임교수는 "공정시장가액비율이 지나치게 낮으면 공시가 28억~29억원 이상 다주택자와 1주택자의 보유세와 비슷한 상황이 될 수 있다"며 "(보유세 부담 감소뿐 아니라) 종합적으로 검토할 필요가 있다"고 지적했다

일부에서는 정부가 부동산 정책을 너무 성급하게 손댄 것 아니냐는 지적도 나온다. 지난해 시장 급락기에 공정시장가액비율 하향과, 세율인하 등 보유세 세제개편, '공시가 현실화계획 이행안(로드맵)' 수정까지 맞물리면서 변동폭을 지나치게 키웠다는 비판이다.

앞서 국토교통부는 공시가 현실화율 이행안을 수정하면서 올해 현실화율을 71.5%(동결)에서 69.0% 하향으로 한 단계 더 낮춘 바 있다. 현실화율 하향 조정에 따른 공시가 하락 영향은 하락폭 18.61% 중에 3.5%포인트(p)로 추산된다. 국토부 관계자는 "그 때 당시에는 공시가격이 실거래가와 역전되는 사례되는 나오는 등 시장 상황을 종합적으로 감안한 것"이라며 "다만 불확실성이 너무 컸고, 현재와 같은 급락을 예상하기 어려운 부분이 있었다"고 말했다.

공시가 현실화율 이행안에 대한 재조정 여지는 열어뒀다. 국토부 관계자는 "내년도 이후 적용할 현실화 로드맵은 올해 중하반기에 제도개선을 선행해서 구체적인 방향은 올해 11월쯤 세울 수 있을 것"이라고 했다.