지방 다주택자, 징벌적 과세 해방…강남 1주택자보다 보유세 덜낸다

지방의 저가주택 여러 채를 가진 다주택자와 서울 고가주택 한 채를 가진 1주택자의 보유세 부담이 2년 만에 역전된다.

지난 2년간은 지방 집값의 총합과 서울 집값이 같거나, 되려 서울 집값이 더 높더라도 지방 다주택자의 보유세 부담이 더 컸다. 그러나 이번 정부 들어 다주택자에 대한 종부세 과세 기준을 '주택 수'가 아닌 '가액'으로 변경하는 세제 개편이 이뤄지면서 올해부터는 보유주택 총가격이 높을수록 보유세를 더 많이 내게 됐다.


26일 머니투데이가 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장에 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 '대전 유성죽동푸르지오' 전용 84㎡ 3채(공시가격 3억2800만원X3=9억8400만원)를 보유한 3주택자 A씨의 올해 보유세 부담은 217만원이다. 작년과 비교하면 4분의 1 이상(77.5%) 줄어든 수준이다.

A씨의 보유세는 2020년 456만원이었으나 2021년 1040만원으로 폭등했고 지난해에도 965만원으로 1000만원에 육박했다. 문재인 정부에서 '1주택자=선, 다주택자=악'이라는 이분법적 원칙 하에 주택 수 기준의 과세 방식을 고수하면서 다주택자에게 '징벌적 세금'이 적용됐기 때문이다.

실제로 A씨는 지난 2년간 서울 대표 고가주택인 '대치은마' 집주인보다도 많은 보유세를 냈다. '은마' 전용 84㎡를 보유한 1주택자의 보유세 부담은 2020년까지는 565만원으로 A씨보다 높았으나 2021년부터는 865만원, 2022년 833만원으로 A씨보다 낮았다.


'대전 유성죽동푸르지오' 전용 84㎡의 공시가격은 2021년 3억9600만원, 2022년 4억8100만원이었다. 3채를 합친다 해도 11억8800만원, 12억5400만원에 불과해 당시 '은마' 전용 84㎡의 공시가격(2021년 17억200만원, 2022년 20억2600만원)에 미치지 못했지만 보유세는 A씨가 더 많이 부담해야 했다.

그러나 올해부터는 다시 2020년처럼 A씨가 은마 집주인보다 보유세를 더 적게 내게 된다. 은마 집주인의 올해 보유세는 451만원으로 공시가격이 15억4400만원으로 하락하면서 전년 대비 45.7% 줄었지만 A씨(271만원)보다는 1.5배 이상 많다.

이같이 상황이 역전된 것은 보유세 과세 기준이 '주택수'가 아닌 '가액' 기준으로 변경됐기 때문이다. 정부는 지난해 말 종합부동산세 세제 개편을 통해 다주택자의 종부세 기본 공제금액을 6억원에서 9억원으로 상향했다. 또 종부세 중과 대상에서 2주택자를 제외하고 3주택 이상 보유자일 경우에도 주택 합산 과표가 12억원 이하면 1·2주택자처럼 일반세율을 적용하기로 했다.

그동안 지방 다주택자들은 "지방 여러 채를 갖고 있어도 서울 한 채 가격이 안 되는데 왜 세금은 더 많이 내느냐"며 불만이 컸다. 시장은 물론 학계에서도 "서울 아파트 한 채와 지방 아파트 한 채를 똑같은 한 채로 봐선 안 된다" "주택 수를 기준으로 세금을 중과세하거나 감면하는 기계적 접근은 형평성에 어긋난다"는 목소리가 높았다.

올해부터는 이 같은 불합리가 개선되면서 당분간 불만이 가라앉을 것으로 보인다. 보유세 부담이 줄어든 지방 다주택자들이 지금과 같은 집값 하락기에 매도 대신 버티기를 선택할 가능성도 높아졌다.

우병탁 팀장은 "다주택자 보유세 부담이 낮아졌다고 하더라도 시장 분위기기가 워낙 침체한 상황이라 예전처럼 지방에 투기 세력에 몰려드는 사태가 벌어지지는 않을 것으로 본다"며 "다만 버티는 힘이 세진 다주택자들이 집값이 회복될 때까지 팔지 않고 기다릴 가능성은 커졌다"고 말했다.