[기고]주택시장 '경기침체 리스크' 최소화

강민석 KB경영연구소 선임연구위원(부동산연구팀장)

올해 들어 주택매매 거래량이 다소 늘어나고 주택가격 하락폭도 둔화되면서 주택경기 반등에 대한 기대감이 조금씩 나오고 있다. 주택매매거래량은 2월 약 7만7000호로 지난해 6월 이후 최대치를 기록했다. 주택가격 하락과 미분양아파트 증가세도 다소 주춤하다. 그러나 주택경기 반등을 논하기에는 너무 이르다.

최근 거의 10년 간의 주택가격 상승으로 여전히 주택가격이 높은 데다 금리부담 역시 크기 때문이다. 주택경기 침체기에는 거래 위축, 가격 하락, 가계 부실 등 다양한 부작용이 나타날 가능성이 존재하지만 최근 가장 신경써야 하는 것은 미분양과 전세시장 리스크일 것이다.


경험상 주택경기 위축이 지속된다면 미분양 아파트 증가는 필연적으로 나타난다. 미분양 아파트는 이미 7만호를 넘어섰고 10만호를 넘어설 가능성도 크다. 특히 경기 위축기에는 건설사가 제대로 신고하지 않는 경우가 많아 미분양 아파트는 발표 수치보다 더 많을 것으로 보인다. 물론 시장 예측을 실패한 사업자가 이에 대한 책임을 지는 것은 당연하다.

다만 정상적인 사업장이 시장 분위기에 휩쓸려 부실화 되는 상황을 억제하고 이 과정에서 주택구입자들의 피해가 최소화되도록 할 필요가 있다. 미분양이 과도하게 늘어날 경우 PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크가 본격화되면서 금융시스템의 문제로 연결될 수 있다. 주택시장의 분위기가 급랭하면서 경기 낙폭을 키울 수 있다는 점도 조심스럽다. 준공후 미분양의 증가를 중심으로 지속적으로 상황을 모니터링하고 관리할 필요가 있다. 다만 과도한 정부의 지원이 이루어지지 않도록 균형점을 잡는 것도 중요하다.

전세시장 불안 요인도 지속적으로 점검해야 한다. 전월세 상한제 시행 이후 처음 겪는 전세시장의 위축은 과거와 다를 수 있기 때문이다. 기존 계약자와 신규계약자의 전세보증금 차이가 명확해 전세가격이 하락하면 기존 계약 가격이 기준이 되면서 하락폭이 커질 수 있다. 전세가격이 하락하면 집주인들은 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 밖에 없다.


최근 지표들을 보면 전세시장의 상황은 상당히 심각하다. 주택도시보증공사의 2월 전세보증사고 금액은 2232억원으로 전월대비 22% 증가했다. 임차인이 받지 못하는 보증금 규모가 최대 수준으로 커졌다. 특히나 연립과 다세대주택은 매매가격 하락이 전세가격과 역전될 가능성이 있다. 이 경우 세입자는 전세금 손실에 직면하게 된다. 최근에 문제가 되고 있는 전세사기와 맞물려 세입자들의 주거문제가 상당히 불안해질 가능성이 높다.

주택경기 급락으로 인한 과도한 불안감은 경계해야 한다. 하지만 조그만 반등에도 성급하게 바닥론을 언급하는 것도 위험하다. 리스크가 발생할 수 있는 부분에 점검과 사전적인 대책 마련이 여전히 중요하다. 정부는 최근 미분양 억제 및 전세보증금 보전을 위해 다방면의 정책을 마련하고 있다. 개인 역시 본인의 재무상황을 명확히 점검하고 주택구입 또는 임차시에 리스크를 충분히 검토하고 진행할 필요가 있다. 주택시장이 최대한 선의의 피해자 없이 연착륙 할 수 있도록 정부와 기업, 그리고 개인 모두의 현명한 대응이 필요한 시기다.