'깡통전세' 위험가구 1년새 3배↑…"전세거래 절반 '역전세' 우려"

임종철 디자인기자 /사진=임종철 디자인기자

매매 시세가 전세 보증금보다 낮은 '깡통전세' 위험 가구가 약 1년 새 3배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 전세 시세가 기존 전세 보증금보다 낮은 '역전세' 위험 가구 비중은 전체 전세거래의 절반을 넘는 것으로 조사됐다.

한국은행은 4일 발간한 '금융·경제 이슈분석' 내 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에서 이같은 분석을 내놓았다. 이 보고서는 한은 조사국 물가연구팀이 작성했다.

보고서에 따르면 계약기간이 남은 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 2022년 1월 2.8%(5만6000호)에서 올해 4월 8.3%(16만3000호)로 증가했다.

한은 조사국이 부동산 실거래 마이크로 데이터를 활용해 실제 거래 신고가 된 전세계약을 분석한 결과다. 전월세 신고제가 아직 계도기간인 점을 감안하면 실제 깡통전세 위험 가구는 더 많을 수 있다.

지난 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택의 매매 시세는 기존 전세 보증금보다 평균 2000만원 낮은 것으로 나타났다.

아울러 역전세 위험에 있는 가구는 지난해 1월 51만7000호에서 지난 4월 102만6000호로 2배 가량 증가했다. 전체 거래에서 차지하는 비중으로 따지면 25.9%에서 52.4%로 급증했다.

전세 계약 기간이 끝나는데 전셋값이 크게 떨어지면서 보증금을 돌려주는 데 애를 먹을 수 있는 집주인(임대인)이 대략 2명 중 1명 꼴이라는 의미다.

역전세에 해당하는 주택의 지난 4월 기준 현재 시세는 기존 세입자의 전세 보증금보다 평균 7000만원 낮았다.

자료=한국은행

지역별로 살펴보면 서울보다는 비수도권과 경기·인천 지역에서 깡통전세 및 역전세 우려가 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 서울의 깡통전세와 역전세 위험가구 비중은 1.3%, 48.3%로 분석됐다. 비수도권(14.6%, 50.9%)과 경기·인천(6%, 56.5%)은 서울보다 깡통전세·역전세 위험가구 비중이 높았다.

문제는 깡통전세·역전세 위험 가구 대부분이 올해 하반기와 내년 상반기에 계약 만기가 도래한다는 점이다. 지난 4월 기준 깡통전세 위험 4가구 중 3가구(72.9%)가 2024년 상반기 안에 계약이 끝난다. 역전세 계약 59.1%도 내년 상반기까지 계약 만기가 도래한다.

한은은 깡통전세와 역전세 증가가 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬뿐 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다고 경고했다.

한은은 "전세보증금이 7억원을 넘는 고가 전세나 담보대출이 많은 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 어렵고 특히 임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우에는 경매가 진행돼도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다"며 "또 깡통전세와 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방 압력으로 작용할 수 있다"고 밝혔다.