"빌라·오피스텔을 사려고 할까요"…주택공급 확대 실효성은 의문

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 사진은 16일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 경기 남양주 일대. 2022.8.16/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

정부가 내놓은 '주택공급 활성화 방안'에 관해 전문가와 업계는 긍정적으로 평가했다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 관련 자금 확대와 규제 완화로 인해 급한 불은 끌 수 있을 것이라는 기대감이 높다. 다만 오피스텔의 주택 수 제외 등 규제 완화를 통한 시장 활성화 없이 비아파트 부문의 공급 확대는 한계가 있을 것이라는 지적도 나온다.

26일 건설업계는 부동산 PF 보증 확대와 관련해 환영의 목소리를 냈다. PF보증 심사기준 완화, 보증금액 확대 등 유동성 강화를 통해 꽁꽁 묶인 자금줄이 조금은 숨통을 트일 것으로 내다봤다. 특히 자기자본 선투입 요건이 현재 토지비의 10%에서 시공순위 100위 내 건설사의 경우 5%로 완화한 점은 직접적으로 도움이 될 것이라고 판단했다.

건설업계 관계자는 "3000억원 상당 토지의 경우 기존에는 사업을 하려면 자기자본 300억원이 필요했는데 이제는 150억원만 있어도 시작이 가능하다"면서 "중도금 집단대출 심사 시 분양률 기준을 종전에 분양률 70~80%에서 완화해주는 것도 분양 사업을 진행하는 데 도움이 된다"고 말했다.

공공택지 전매제한 완화와 관련해서는 평가가 기대와 우려가 동시에 나온다. 함영진 직방 데이터랩장은 "시행사간 공공택지 전매제한 완화로 대기 수요가 있는 양질의 택지는 공급속도가 보다 빨라질 것"이라면서 "수도권 내 분양시장의 분위기가 개선된 상태라 자금력과 사업 추진의지가 있는 시행·시공사 위주로 알짜 공공택지를 매입해 주택공급에 나설 확률이 높아 보인다"고 평가했다.

반면 취지는 좋지만 벌떼 입찰 관련 수사가 진행되고 있어 규모가 큰 공공택지를 매입할 만한 여력을 가진 회사들이 많지 않고 시장에 나올 물량 자체가 제한적이라는 지적도 있다. 택지 계약을 할 경우 인허가 기간 단축 인센티브 부여 혜택도 지자체마다 입장 차이가 커 실효성에 대한 의문도 제기된다

연립·다세대·오피스텔 등 비아파트에 대한 건설자금을 기금에서 1년 동안 한시 지원하는 것에 대해서는 고무적이라는 평가가 있지만, 해당 시장 자체가 침체해 있어 공급에 한계가 있을 것이라는 우려도 있다. 함 랩장은 "아파트의 대체재인 다세대·오피스텔 등은 최근 분양수요 급감이나 임대수익 대비 고분양가 문제, 전세사기 이슈로 거래량이나 수요가 낮다"며 "지방보다는 서울 등 일부 도심지역 위주로만 정책효과를 기대할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

건설업계 다른 관계자도 "오피스텔의 주택 수 제외 등 이전에 했던 규제를 풀지 않는 이상 시장은 살아나기 힘들 것"이라면서 "건설자금을 지원하더라도 이 시장은 변동성이 너무 커서 당분간은 사업을 진행하지 않을 계획"이라고 말했다.

공공 주택 공급 확대에 대해서는 방향성은 긍정적이나 실효성은 제한적일 수 있다는 평가도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "수도권의 신도시 용적률을 높이고 용도 변경을 통해 주택을 공급한다는 것인데 자족 기능이 약화되고 결국 베드타운으로 전락할 수 있는 우려가 있다"면서 "민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환하는 규모가 5000가구인데 여러 곳에 분산돼 있고 효과도 미미할 것"이라고 분석했다. 이 연구위원은 "신규택지 개발을 하면 공급이 늘긴 하겠지만 토지보상부터 시작해서 실제 공급까지 오래 걸리기 때문에 즉각적인 공급 효과를 보기는 어렵다"고 말했다.