[TheTax] 조정지역도 아닌데…집 팔았더니 공제액 1억5천 날렸다?

자료=국세청 홈페이지 캡쳐

#2013년 5월 서울 송파구 소재 주택을 6억원에 매입한 A씨. 10년 뒤인 2023년 11월 이 주택을 20억원에 팔았다. 송파구가 조정대상지역으로 지정되기 전 주택을 매입했기에 2년 거주 요건을 맞출 필요가 없다고 생각했다. 하지만 큰 실수였다. 1세대 1주택이어도 고가주택(실지거래가액 12억원 초과)이어서 12억원 초과분에 대해 양도세가 부과되는데 절세할 수 있는 장기보유특별공제 요건을 놓친 것. 장기보유특별공제를 1억1200만원 받았는데 2년 거주 요건을 챙겼다면 공제액이 2억6800만원으로 늘어난다.

국세청에 따르면 2021년 1월1일 이후부터 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간에 대해 각각 연 4%(최대 80%)의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 그러나 2년 이상 거주하지 않은 경우 보유기간에 대해서만 연 2%(최대 30%)의 장기보유특별공제율을 적용한다.


보유기간 10년이고 거주기간 2년이면 장기보유특별공제율이 48%( 보유10년x4%, 거주2년x4%)에 달하지만 보유기간 10년에 거주기간 요건을 채우지 못하면 장기보유특별공제율이 20%( 보유10년x2% )로 떨어진다.

A씨의 경우 2년 거주 유무로 장기보유특별공제율이 바뀌면서 2년 거주했다면 8900만원 세금을 낼 수 있었는데 거주 요건을 못채워 1억5200만원을 내게 됐다.

A씨의 양도소득세./자료=국세청 제공

조정대상지역 지정 전이나 비조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 2년 이상 거주할 필요는 없다.


다만 고가주택은 1세대 1주택 비과세 적용시 전액 비과세되지 않고 양도가액 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세된다. 고가주택(실지거래가액 12억원 초과)에 대한 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주해야 한다.


고가주택(실지거래가액 12억원 초과)을 소유한 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 최대 80%의 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으므로 해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 거주하는 것이 절세에 도움이 된다.

일반적인 경우의 장기보유특별공제율을 보면 토지나 건물은 3년 이상일 경우 6%로 시작해 매년 2%씩 늘어 15년 이상 보유할 경우 30%까지 공제를 받을 수 있다.

1세대 1주택 장기보유특별공제율의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주요건 충족시 3년 이상 보유기간 12%, 거주기간 12%에서 각각 매년 4%씩 늘어 10년 이상일 경우 보유기간 40%, 거주기간 40% 적용을 받아 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.