[법] 조상 땅을 찾기 위한 단서가 되는 구등기의 역사

조상 땅 찾기와 공적장부
조상 땅 찾기를 진행하는 유형을 살펴보면 조상님의 땅이 어디에 있는지 조차 모르는 사람도 있지만 토지조사부나 고향의 구 토지대장에서 조상님의 땅을 확인하여 최소한 토지의 지번은 알고 있는 사람들이 많다. 이 경우 해당 토지의 지번에 관하여 발급받아야 할 공적장부는 기본적으로 6가지이다. 토지대장과 관련하여 연혁적 순서에 따라 구대장, 폐쇄대장(카드대장), 현재 대장이 필요하고 등기와 관련하여 구등기, 폐쇄등기, 현재의 등기가 필요하다. 요즘은 굳이 토지 소재지를 찾아가지 않더라도 가까운 관청과 등기소에서 위와 같은 서류를 발급받아 볼 수 있다.

구등기의 효력
토지조사부와 구등기의 경우에는 토지의 소유자가 맞다는 가장 확실한 공적장부가 될 수 있기 때문에 그 존재 자체로 소중한 것이다. 이 중에서 구등기의 경우는 우리나라 등기의 역사와 함께 파악해 볼 필요성이 있다. 토지조사부와 구등기와 구대장의 소유자 기재란의 첫 칸의 소유자 명의가 각각 다를 수 있기 때문이다. 구등기의 경우는 토지조사부의 연혁 보다도 앞설 수 있고 토지조사부에서 사정명의인이 확정된 이후의 승계취득의 근거 자료가 될 수 있기 때문에 구등기가 어떠한 경위로 만들어 졌는지 그 연혁을 파악하는 것은 소송에서 승소를 위하여 중요한 단서가 될 수 있다.


구등기의 연혁
우리나라 최초의 등기제도의 연혁을 파악하기 위하여 시간을 거슬러 올라가면, 고려와 조선시대의 '입안'이라는 부동산거래증명제도를 찾아볼 수 있다. 그러나 근대적 등기제도는 1906년에 공포된 토지가옥증명규칙이다. 그러나 이후 한일합방이 되면서 이러한 제도는 흐지부지되게 되었다. 일제강점기와 함께 일제는 조선부동산등기령을 발표하기는 하였으나 당시 토지대장이 조제되어 있지 않아 이러한 등기제도가 효용이 없음을 발견하고 토지조사작업에 착수하게 된다. 이에 따라 1912년 토지조사령을 발표하고 소유자 사정 작업에 착수 하였으며 이후 토지대장규칙을 제정하여 이러한 사정의 결과를 바탕으로 토지대장을 작성하고 또다시 이를 기초로 등기부를 작성하였다.

이 과정에서도 토지 조사 작업이 이루어지지 않은 지역의 경우에는 조선부동산등기령을 통하여 '부윤 또는 군수의 인증에 의하여 소유권을 증명하는 자는 등기를 신청할 수 있다'고 규정하고 있었다. 이러한 의용부동산등기법은 우리나라 최초의 민법이 제정된 1960년 1월 1일 이전까지도 시행되었었다.

전세경 변호사/사진제공=로투마니(Lotumani)법률그룹

부동산 등기의 성립요건주의와 대항요건주의
부동산 등기의 경우 소유권의 공시제도로서 거래 안전에 중요한 영향을 미치기 때문에 근본적인 성질이 중요하다. 현행 민법의 경우 부동산 등기는 성립요건을 취하기 때문에 당사자 간의 거래가 있어도 등기를 하지 않으면 소유권 이전이 성립되지 않거나 효력이 발생하지 않지만, 그 이전까지만 하여도 대항요건을 취하여 일단은 당사자간의 의사표시 만으로도 소유권이전의 효력은 발생하고 이러한 내용을 제3자에게 대항할 경우에는 등기를 필요로 하는 것이었다.


소송에서 구등기의 활용과 발급 방법
구등기의 경우 소송에서 소유권의 기초자료로 제출하게 될 경우 가급적이면 전문가의 판독본(해석본)을 제출하는 것이 유리하다. 워낙에 흘림체로 쓰여 있어 판사들도 그 기재사항을 잘 해독하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 또한 구등기를 발급 받을 경우 간혹 요청하는 구등기가 없다고 등기소에서 회신하는 경우가 있는데 행정구역의 변경으로 인하여 과거 주소와 현재 주소의 불일치로 인하여 전산의 검색이 안될 수 있는 경우가 있을 수 있다.

이 경우 다른 옛날 주소로 신청을 하면 발급되는 경우도 있기 때문에 가급적이면 본인이 직접 방문하여 등기소 공무원과 소통하여 직접 여러번 발급을 받는 것이 정확성을 담보할 수 있다. 등기소에서 검색하는 공무원의 역량에 따라 있는 구등기를 못찾을 수도 있고, 반면에 여지껏 아무도 찾지 못한 여러 버전의 등기가 발급되는 경우도 있을 수 있으므로 간절한 사람이 가서 우물 파듯이 등기를 발급받는 것이 여러모로 좋다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사