재개발사업, 단독주택 한 채 소유하고 있는 자가 다른 토지등 소유자와 다른 주택 한 채를 공유하고 있는 경우 분양권은?

재개발사업에서 어느 한 토지등소유자(A)가 단독으로 주택 한 채를 소유하고 있으면서 다른 토지등소유자(B)와 다른 주택 한 채를 공유하고 있는 경우, 분양권이 어떻게 산정되는지에 대해 살펴보자(A와 B는 같은 세대에 속하지 아니한다).

김민수 변호사/사진제공=법무법인 센트로

먼저, 대법원 판례에 따르면 위와 같은 경우에 토지등소유자는 A, A&B로 두 명이다. 그리고 도시정비법은 원칙적으로 토지등소유자는 조합원이라고 정하고 있으므로 조합원도 A, A&B로 두 명으로 보아야 할 것이다(도시정비법 제39조 제1항 각호가 조합원자격을 제한하고 있는데, 본 사안은 위 각호 중 어디에도 해당하지 않는 것으로 보인다).


분양신청권은 조합원이 가지는 권리이고, 도시정비법은 주택을 소유한 1명에게는 1주택을 공급하는 것을 원칙으로 정하고 있으므로 A와 A&B는 각자 1주택을 공급받아야 할 것으로 보인다.

법제처도 이와 같은 사안에서 아래와 같은 이유로 A와 A&B가 각자 1주택을 공급받아야 한다고 판단하였다.

① 먼저 도시정비법 제76조제1항제6호에서는 "1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택을 소유한 경우"와 "같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택을 공유한 경우"를 각각 구분하여 주택 공급기준을 정하면서 둘 이상의 주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우의 주택 공급방법에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 해당 공급기준은 주택을 소유한 자와 공유한 자가 겹치는지 여부와는 상관없이 주택 공급 대상자가 소유하거나 공유한 종전의 주택이나 토지를 기준으로 1명이 소유한 경우와 여러 명이 공유한 경우를 구분하여 각각 적용되는 것으로 해석하는 것이 위와 같은 규정 체계에 부합하는 해석이다.


만약 도시정비법 제76조제1항제6호를 이와 달리 해석하여 'A' 및 'A와 B'에 대해 총 1주택을 공급해야 한다고 볼 경우, 'A' 또는 'A와 B' 중 어느 쪽에 주택을 공급해야 하는지가 문제되나 도시정비법령에서는 그러한 공급기준에 대해서는 전혀 규정하고 있지 않고, 공유자인 'B'는 다른 주택을 소유하고 있지 않음에도 불구하고 해당 주택의 공유자인 'A'가 다른 주택을 소유하고 있다는 이유로 주택을 공급받지 못하는 상황이 발생할 수 있는바, 명시적인 규정이 없음에도 둘 이상의 주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹친다는 우연한 사정에 따라 주택 공급기준을 'B'에게 불리하게 적용할 수는 없다.

② 아울러 도시정비법 제76조제1항제6호에 따른 관리처분계획 수립기준은 이 사안과 같이 조합 설립 없이 시장ㆍ군수 등이 시행하는 주거환경개선사업 외에도 같은 법 제25조에 따라 조합을 설립하여 시행(각주: 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함함)하는 관리처분 방식 재개발사업 및 재건축사업에도 적용되는데, 같은 법 제39조제1항에서는 재개발사업 및 재건축사업 조합원의 자격에 관하여 이 사안과 같이 2주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우 'A' 및 "'A와 B'을 대표하는 1인"이 각각 조합원 자격을 가지는 것으로 인정(각주: 법제처 2018. 12. 7. 회신, 18-0365, 18-0701 해석례 참조)하고 있는바, 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 'A' 또는 'A와 B' 중 어느 하나에게만 1주택을 공급해야 하는 것으로 해석한다면 정비사업의 조합원자격을 인정받았음에도 불구하고 주택을 공급받을 수 없는 불합리한 상황이 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.

하지만, 단독으로 주택으로 소유하고 있으면서 B와 또 다른 주택을 공유하고 있는 A가 단독으로 1주택을 공급받고 B와 공유로 1주택을 추가로 공급받는 것은 단독으로 두 채의 주택을 소유한 조합원에게는 1주택만이 공급된다는 도시정비법의 원칙과 비교하여 보면 우연한 사정으로 인해 A가 과다한 이익을 얻는 것처럼 보이기도 한다.

지방법원판례 중에는 이러한 점을 고려하여 A에게는 1주택을 공급하고, B에게는 사업시행자와 공유로 1주택을 공급하는 것이 타당하다고 판시한 것이 있다.

조합원에게 있어 분양권은 소중한 자산인데, 이에 대한 명확한 판단을 내리기 어려워 일부 조합원들이 불안정한 지위에 놓이게 되는 것은 정말 유감이다. /글 법무법인 센트로 김민수 변호사