[변호사가 알려주는 법] 경매 알아보기, 형식적 경매란?

형식적 경매란
강제경매나 담보권의 실행을 위한 경매 등 채권의 만족을 얻기 위하여 실행되는 '실질적 경매'에 대응하여 공유물분할 판결에 의한 경매와 같이 특정재산의 가격보존 또는 정리를 주목적으로 하여 실행되는 경매를 보통 '형식적 경매'라고 한다. 유치권에 의한 경매, 공유물분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매 등이 해당한다.

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로

절차
현행 민사집행법 제274조 제1항은 이른바 형식적 경매의 절차에 관하여 규정하고 있는데, 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하고 있다. 여기서 '예에 따라 실시한다' 는 의미에 관하여, 우리 법원은 담보권의 실행을 위한 경매에 관한 제 규정을 모두 그대로 적용한다는 것이 아니라 사항의 성질에 따라 다소의 변용을 가하면서 이용할 수 있는 한도 안에서 이들 절차를 이용하여 경매를 실시한다는 것을 뜻한다고 하였다.


인수주의 vs 소멸주의
낙찰을 희망하는 입찰자의 입장에서는 형식적 경매절차에서 부동산 상의 부담이 소멸되는지, 아니면 낙찰자에게 인수되는지가 중요한 쟁점일 것이다. 결론적으로는, 경매법원이 위임된 재량에 의하여 경매절차를 소멸주의나 인수주의 중 어느 절차에 의하여 진행할 것인지 여부를 결정하고 그에 따라 진행하였는지 여부에 따라 달라지는 것이라 할 것이다.

다만, 강제경매나 담보권실행을 위한 경매 모두 소멸주의를 취하고 있고, 법도 '형식적 경매의 경우 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다'고 규정하고 있는 점, 전체 경매사건에서 형식적 경매가 차지하는 비중이 미미하고 매수를 원하는 일반인들은 당연히 소멸주의에 의하여 경매가 진행되는 것으로 예상하고 있는 현실에 비추어 볼 때 경매법원이 형식적 경매를 소멸주의에 따라 진행할 경우에는 별도의 절차를 취할 필요가 없지만, 인수주의에 따라 진행할 때에는 부동산 상의 부담이 소멸되지 않고 낙찰인에게 인수된다는 점을 특별매각조건으로 정하고 그에 따른 절차를 진행하여야 할 것이다.

따라서, 반드시 특별매각조건 유무를 확인하여 인수주의가 적용되는 사안인지를 입찰 전 미리 확인하여야 할 것이다.


일반채권자에 대한 배당여부
특정재산의 가격보존 또는 정리를 주목적으로 하는 것이니만큼 형식적 경매 절차에서는 원칙적으로 일반채권자에 대한 배당은 허용하지 않는 것이 타당하다.

특히, 상속재산에 대한 형식적 경매는 한정승인자가 상속재산을 한도로 상속채권자나 유증받은 자에 대하여 일괄하여 변제하기 위하여 청산을 목적으로 당해 재산을 현금화하는 절차이므로, 그 제도의 취지와 목적, 관련 민법 규정의 내용, 한정승인자와 상속채권자 등 관련자들의 이해관계 등을 고려할 때 일반채권자인 상속채권자로서는 민법 제1034조 내지 제1036조 등의 규정에 따라 변제받아야 할 뿐, 그 경매에서는 일반채권자의 배당요구가 허용되지 아니한다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)