[법] 재정비촉진지구 분양권에 지각변동을 일으킬 판결이 선고되다

오늘은 필자가 조합원들을 대리하여 직접 수행한 사건에 대한 판결을 소개하고자 한다. 이 판결은 재정비촉진지구에서 분양권을 산정하는 관행을 뒤엎는 판결로 보인다.

김민수 변호사/사진제공=법무법인 센트로

오랜 기간 동안 재정비촉진지구에서의 권리산정기준일은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다)에 따른 정비구역에서와 마찬가지로 도시정비법 시행령의 위임을 받아 제정된 각 시·도 조례에 의하였다.


하지만, 이러한 관행은 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 '도시재정비법'이라 한다) 제33조를 무의미하게 만드는 해석으로 위법하다고 볼 수 있다.

최근 서울고등법원은 ① 도시재정비법 제33조는 재정비촉진지구 지정에 관한 지자체 고시가 있은 날을 '기준일'로 규정하고 있고, 시·도지사 등이 기준일을 따로 정하는 경우에는 그 내용을 지자체 공보에 고시하여야 함을 명확히 하고 있고, ② 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례가 도시재정비법 제33조의 위임을 받았다는 등 위 조례가 도시재정비법 제33조를 배제하고 관리처분계획에 적용될 수 있는 근거가 없다며 시·도지사 등이 기준일을 따로 정하여 그 내용을 지자체 공보에 고시한 사실이 없다면 재정비촉진지구에서의 권리산정기준일은 도시재정비법 제33조 제1항에 따라 재정비촉진지구 지정의 고시가 있은 날이라고 판시하였는데, 이로써 위와 같은 관행의 위법함이 확인되었다.

위 서울고등법원 판결에 따르면, 재정비촉진지구에서의 권리산정기준일은 원칙적으로 도시재정비법 제33조 제1항에 따라 재정비촉진지구 지정에 관한 지자체 고시가 있은 날이다.


서울특별시 내 재정비촉진지구의 경우, 기존 관행에 따를 때에는 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙 규정에 따라 2003. 12. 30.을 권리산정기준일로 하여 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우 등에 분양권 제한을 가하는 경우가 많았다.

하지만, 위 판결에 따르면 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우 등에 분양권 제한이 발생하는지 여부는 재정비촉진지구 지정의 고시가 있은 날을 기준으로 판단해야 하고, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 따라 2003. 12. 30.을 권리산정기준일로 하여 분양권을 제한하는 것은 위법하다.

도시재정비법 제33조 제1항은 아래의 5가지의 경우에 권리산정기준일을 기준으로 분양권에 제한이 발생한다고 규정하고 있다.

① 한 필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우, ② 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우, ③주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우, ④ 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우, ⑤ 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가하는 경우

위 5가지 경우에 해당하는 부동산의 소유자가 재정비촉진지구 지정의 고시가 있은 날이 아닌 조례 규정에 따른 날을 기준으로 그 분양권에 제한을 받았다면 재산권을 부당하게 침해받은 것은 아닌지 면밀하게 검토해 볼 필요가 있다(이는 서울 외에 위치한 재정비촉진지구의 경우에도 마찬가지다). /글 법무법인 센트로 김민수 변호사