고액 반전세 대출보증 불가, 일부 갭투자 막는 효과 있다

[서울=뉴시스] 최동준 기자 =사진은 19일 서울 남산공원에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 2024.09.19. [email protected] /사진=최동준

한국주택금융공사(주금공)의 전세대출 보증요건 강화가 고액아파트에 대한 일부 갭투자를 막을 수 있다는 분석이 나온다. 갭투자는 임차인을 받는 전제로 이뤄지는데 고액아파트에 대한 반전세가 어려워지면 이 수요도 주춤해질 수 있다는 이유에서다. 다만 주금공 외 다른 기관에서도 여전히 고액아파트에 대한 전세대출이 가능해 주금공의 조치가 시장에 끼치는 영향은 제한적일 것이란 관측도 있다.

19일 금융업계와 부동산업계에 따르면 주금공은 오는 30일 보증신청 건부터 보증요건을 강화한다. 기존에는 전세보증금이 수도권 7억원, 비수도권 5억원만 넘지 않으면 보증을 내줬지만, 앞으로는 이에 더해 월세에 전월세전환율을 적용해 산출한 금액까지 합쳐 보증 한도를 따진다. 사실상 고액아파트를 대상으로 이뤄졌던 높은 월세 구조의 반전세엔 보증이 막히는 셈이다.


앞서 주택도시보증공사(HUG)의 경우 보증을 내어주는 보증금 한도가 7억원으로 주금공과 같지만 월세 2년치 만큼을 보증금액에서 빼 한도를 제한했다. 예컨대 보증금 3억원에 월세가 500만원인 아파트라면 HUG 기준으로는 1억8000만원에 대해서만 보증이 가능한 것이다.

이에 매매가격이 20억원을 넘는 고액아파트에 대한 반전세 수요가 소폭 꺾여 갭투자에도 일부 영향을 끼칠 수 있다는 관측이 제기된다. 갭투자는 집주인이 자신이 보유한 주택에 살지 않는 걸 전제로 이뤄지기 때문이다. 그런데 임차인이 받는 전세대출은 구조상 리스크가 크기에 보증기관의 보증 없인 은행이 이를 실행하지 않는다. 보증금을 현금으로 마련하지 않는 한 임차인이 반전세로 고액아파트에 들어가기는 어렵다는 뜻이다.

실제로 강남 3구 부동산 시장엔 전세보증금을 낮추고 월세를 높인 매물들이 종종 있다. KB부동산에 따르면 서초구의 '래미안원베일리' 전용 133㎡ 매물이 보증금 3억원, 월세 1500만원에 올라와 있다. 옆 단지인 '아크로리버파크' 전용 84㎡ 매물도 보증금 5억원, 월세 550만원에 나와 있다.


다만 HUG와 주금공 외 SGI서울보증보험에서도 임차인이 전세대출 보증을 받을 수 있어 주금공의 조치가 시장에 끼치는 영향은 제한적일 것이란 분석도 나온다. SGI서울보증은 전세대출 금액이 5억원이 넘지 않으면 전세대출을 실행하고 있다.

또 고액아파트에 들어갈 임차인이 반전세 보증금을 마련하지 못해 전세대출을 받아야만 하는 상황 자체가 많지 않다는 목소리도 있다. 강남구의 한 부동산 중개인은 "월세를 500만원 이상 부담하면서 보증금 수억원을 마련하지 못하는 임차인은 애초에 신용이 떨어진다"며 "반전세 임차인을 급하게 들여야 하는 임대인이 아닌 이상 이런 임차인은 보통 집주인들이 꺼린다"고 설명했다.