[TheTax] 물·전기 끊긴 곳 입주권 샀다가 종부세 폭탄…'이것' 확인하세요

삽화=임종철 디자인기자 /사진=임종철 디자인기자

#1세대 1주택자인 A씨는 2014년 1월 지금의 주택을 구입했다. 그러다 향후 신축주택으로 이사·거주할 목적으로 재건축사업 구역 내 철거 예정인 주택(조합원입주권)을 2024년 4월 취득했다. 해당 주택은 관리처분계획인가가 난 후 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치된 상태였다. 이에 A씨는 물도 전기도 나오지 않는 곳이라 주택으로 취급되지 않을 것으로 생각했다. 그러나 2주택자 대상이 되면서 국세청의 종합부동산세 고지를 받았다.

국세청에 따르면 재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치 여부와 관계없이 실제 철거되는 때까지 종합부동산세가 부과된다.


이에 A씨는 6월 1일 기준 2주택(기존 주택, 재건축 입주권 주택) 보유자에 해당해 1세대 1주택자에 해당하지 않는다. A씨가 산 재건축 입주권 주택이 비록 물과 전기가 끊긴 곳이지만 실제 철거되지 않았기 때문이다.

따라서 재건축사업 구역 내 주택(조합원입주권)을 취득하는 경우에는 해당 주택이 철거됐는지 미리 확인해야 한다.

만약 해당 주택이 아직 철거되지 않았더라도 3년 이내에 철거 예정이라면 재건축 조합 신탁을 통해 합산배제를 신고할 수 있다. 합산배제는 종부세 과세표준에 합산하지 않는 것으로 종부세 비과세 혜택을 주는 것이다.


그렇기에 조합입주권을 취득한 주택의 철거가 언제인지 임박했는 지 여부 등을 확인할 필요가 있다.

따라서 절세를 하기 위해선 건축사업 구역 내 철거가 임박한(3년 이내) 주택을 취득하는 경우 취득일부터 최초로 도래하는 6월 1일이 지나기 전에 재건축조합에 신탁등기(소유권이전)를 하면 주택건설목적 멸실예정주택으로 합산배제(비과세) 신고해 종부세 부담을 줄일 수 있다.

종부세 시행령에 따르면 '주택건설사업 목적 멸실예정 주택 합산배제'는 '도시 및 주거환경정비법' 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득해 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택이다.

또 여기서 사실상 '철거·멸실된 날'이란 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 의미한다.