전세대출 규제 '맹모' 직격탄.. '반전세' 쏟아지나

"갭 투자(전세 끼고 고가주택 매입)와 강남 진출 '맹모' 들이 직격탄을 맞을 겁니다."(한 부동산 전문가)

20일부터 시가 9억원 초과 주택보유자에 전세대출이 사실상 '봉쇄'됐다. 전세대출을 끼고 고가주택을 매입하려는 '갭 투자'는 이번에 확실히 잡힐 것으로 보이지만 자녀 교육 목적으로 사는 집을 놔두고 전세살이를 하려는 '맹모'들도 '유탄'을 피해가기 어렵게 됐다. 설상가상 12·16 대책 이후 전세가격이 상승세를 타고 있어 전세대출 규제 '후폭풍'도 일부 우려된다.

부동산업계에 따르면 고가주택 보유자의 전세대출이 금지된 첫날 본인이 전세대출 규제 대상인지 여부를 묻는 문의가 은행 창구와 강남권 공인중개업소 등에 이어졌다. 다만 정부가 지난해 12·16 부동산 대책에서 대출규제를 예고한 만큼 시장에 큰 혼선은 없었다.

전세대출 규제는 시가 9억원 초과 1주택 보유자가 대상이기 때문에 무주택자라면 해당 되지 않는다. 20일 이후 전세대출을 받은 사람이 9억원 넘는 주택을 매입한 경우 전세대출이 회수되지만 20일 전에 대출을 받았다면 규제 대상이 아니다. 강남권 소재 한 공인중개업소 관계자는 "12·16 대책 때 전세대출 규제 방향이 어느정도 나왔기 때문에 전세대출이 필요한 사람은 지난주까지 이미 대출을 다 받았다"며 "시행 첫날인 오늘 큰 혼란은 없는 것 같다"고 말했다.

이번 규제는 전세대출을 낀 '갭 투자'를 막는 게 1차 목표지만 교육 목적으로 전세살이 하려는 '맹모'들도 규제 영향권 안에 들었다.

가령 서울 강북에 9억원 초과 아파트를 보유한 사람이 자녀 교육을 위해 강남구 대치동으로 전세살이 할 경우 20일부터는 전세대출을 받을 수 없다. 전세대출을 받은 시점에 보유 주택이 9억원을 넘지 않았다고 해도 전세계약 기간 중 주택가격이 9억원을 넘으면 만기에 대출 연장을 못하는 사례도 속출할 수 있다.

전문가들은 교육 목적의 전세수요가 밀집한 강남권 일대와 목동 지역에 '반전세·월세화' 현상이 뚜렷할 것으로 전망한다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전세보증금을 대출로 충당하기 힘든 세입자와 종합부동산세를 낮추려는 집 주인 이해관계가 맞아 '반전세'가 많이 나올 수 있다"고 말했다. 서울 강남구 대치동 기준 보증금 1억원이 반전세로 바뀌면 월세가 40만원 가량 늘어난다. 세입자 비용부담은 연간 4.8%로 전세대출 연간 이자율 3%대를 웃돌아 부담이 커지는 것이다.

다만 국세청이 올해부터는 2000만원 이하 주택임대소득에도 소득세를 부과하는만큼 반전세로 전환해도 집 주인은 세금 부담이 생길 수 있다.

전세대출 규제가 전세가격 상승세에 기름을 끼얹을 것이란 우려도 제기된다. 12·16 대책으로 시가 15억원 초과 고가주택에 주택담보대출이 금지되자 매매거래는 끊기는 대신 전세수요가 늘어나는 풍선효과가 났다. 이로 인해 전세가격이 오름세를 기록 중인데 여기에 전세대출 규제가 더해지면 '강남발' 전세 급등세가 확산될 수 있다는 예상이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "집 주인이 다른 곳에서 살면서 전세대출을 받은 경우 집값이 시가 9억원을 초과하면 전세대출 만기연장이 안 된다"며 "이런 경우 일부 집주인은 세입자를 내보내고 본인 집으로 들어올 수 있는데 일시적, 국지적으로 전세 매물이 잠기고 전세가격을 올릴 요인이 될 수 있다"고 진단했다.

그는 다만 "정부가 봄 이사철 전세수요를 감안해 4월까지 한시적으로 SGI서울보증 전세보증 제한을 유예하기로 한 만큼 전세대츨 규제 영향은 하반기까지 가 봐야 알 수 있다"고 지적했다. 정부는 집 주인 요구에 따라 불가피하게 전셋집 이사를 해야 할 경우 대출금액 증액을 하지 않고, 시가 15억원 이하라면 4월 20일까지는 SGI서울보증의 전세보증을 1차례 연장해 주기로 했다.