[토요부동산]강남 안부러운 용산의 변신

서울 용산 일대 개발사업에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

한강을 끼고 있고 도심에서 가깝다는 지리적 이점에다 초고층 랜드마크 건립, 민족공원 개발, 노후주거지 재개발 등 각종 개발사업에 탄력이 붙고 있기 때문이다. 정부 규제로 잠잠한 부동산 시장에서 보기 드문 투자 상품이라는 평가도 있다.


하지만 모든 개발사업이 계획대로 추진되려면 넘어야할 고비가 많은데다 분양권 전매 제한 등 거래가 규제되는 만큼 투자에 각별히 유의해야 한다고 전문가들은 조언한다.

↑아이파크몰백화점, 이마트 등이 들어서 있는 용산역 일대.

◇주요 개발사업은=용산역 주변에 초고층 건물들이 줄줄이 들어선다. 용산역 옆 철도정비창 부지는 최고 620m 초고층 빌딩 건립이 허용돼 층수로는 160층까지 지을 수 있다. 이는 인근에 공사중인 시티파크(43층 145.1m)의 4배 높이. 서울시와 개발 주체인 철도공사간 의견이 엇갈리고 있지만 건물이 들어서면 명실상부한 랜드마크가 될 전망이다.

↑용산 전면2지구 조감도

용산역 앞 집장촌 일대 전면지구(총 1만8000평)도 도심재개발을 통해 150m 이하, 40층 규모 주상복합타운으로 탈바꿈한다. 전면지구는 용산역과 신용산역(4호선) 사이에 위치할뿐만 아니라 한강대로와도 접해 있어 강북의 타워팰리스로 주목받고 있다.

2구역은 55∼68평형 아파트 136가구, 3구역은 67∼83평형 198가구로 건립된다. 최근 2구역은 대우건설 (3,960원 ▼55 -1.37%), 3구역은 삼성물산 (48,100원 ▲2,300 +5.0%) 건설부문을 시공사로 선정했다.


용산역 건너편 국제빌딩 주변에도 30∼40층짜리 주상복합아파트가 줄줄이 들어선다. 이미 대우트럼프월드Ⅲ(31층) 벽산메가트리움(33층) 용산파크자이(34층) 등이 입주했고 시티파크(43층) 파크타워(40층) 월드마크(37층) 프리미어(34층) 나인파크(32층) 아크로타워(32층) 등이 조만간 주인을 맞는다.

2011년 이전 예정인 서울 용산 미군기지도 주요 개발지다. 유엔사령부와 미군수송단, 캠프킴 이전 부지 5만8000여평은 주거·상업시설, 나머지 81만평은 용산민족공원으로 활용된다.

↑용산 전면3지구 조감도

이에 따라 이태원동 유엔사 부지(3종 일반주거지역 등)와 동빙고동 수송단 부지(2종 일반주거지역 등)는 주거시설로, 현재 자연녹지 지역인 한강로1가 캠프킴 부지(1만5500여평)는 일반상업지역으로 용도가 바뀔 가능성이 크다.

◇노후 주거지도 새 단장=용산 일대 낡은 주택지는 도시재정비촉진사업과 재건축 재개발 리모델링 등을 통해 새 아파트촌으로 거듭날 전망이다.

우선 보광동 일대 33만평은 재정비촉진지구로 지정돼 단독주택 5000여동이 헐리고 새 아파트 1만4000여가구가 들어선다. 용적률 230~240%가 적용된다. 내년 상반기 전체 개발계획이 수립될 예정이다.

서빙고동 원효동 이촌동 등 고밀도지구도 단지별로 재건축이나 리모델링을 추진하고 있다. 이촌동 렉스아파트가 지난해 재건축 조합설립인가를 받아 건축심의를 진행하고 있다. 이촌동 한강맨션·왕궁·산호 등도 재건축 정밀안전진단을 통과했다. 이촌동 타워맨션과 빌라맨션은 올 하반기 리모델링 공사를 시작한다.

효창3구역, 용문구역, 신계구역 등 용산 서부권 단독주택지역 재개발 사업도 발걸음이 빨라지고 있다. 특히 신계구역은 분양을 앞두고 있는데다 건립가구수가 1000가구에 가까워 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

↑오는 8월 입주예정인 한강로3가 시티파크

◇9월 이전 분양되는 아파트는=분양가상한제, 청약가점제가 시행되는 오는 9월 이전 용산 일대에 분양되는 신규아파트도 투자 1순위로 꼽힌다.

금호건설은 이달말 원효로1가에서 주상복합 '리첸시아 용산'을 공급할 예정이다. 지상 25층 3개동 규모로 32∼71평형 총 260가구로 이뤄져 있다. 15층 이상 일부 가구에선 한강조망이 가능하다. 지하철 1호선 남영역과 4.6호선 삼각지역, 6호선 효창공원역이 가깝다.

이수건설은 오는 6월 용문동에 '용문 브라운스톤'을 내놓는다. 용문구역 주택 재개발단지로 총 198가구 중 63가구가 일반분양된다. 대우건설은 7월쯤 효창3구역에서 '효창 푸르지오' 302가구를 선보인다. 일반분양 물량은 162가구.

대림산업 (41,450원 ▼1,450 -3.38%)은 신계동에서 '신계 e-편한세상' 760가구를 공급한다. 일반분양 물량은 367가구로 분양시기는 정해지지 않았다.

◇이런 점은 유의해야=개발사업이 예상보다 지지부진할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 조합원간 갈등, 사업승인 지연 등으로 사업 일정이 무기한 연기되는 곳도 있을 수 있다.

단지나 사업방식에 따라 다르지만 대부분 재건축.재개발 단지 분양권은 전매할 수 없다. 당첨자의 분양권을 살 수는 있지만 입주때까지 팔지는 못한다.

전면지구나 국제빌딩 주변 개발 사업은 지분을 매입하면 조합원이 될 수 있지만 지분이 작을 경우 아파트가 아닌 오피스텔을 배정받을 수도 있다.

재정비촉진지구에서 대지 6평 이상 물건을 거래하려면 구청의 허가를 받아야 한다. 무주택자로 전 세대원이 거주한다는 조건도 충족해야 한다.