12일 시판 '주택연금', 이것이 궁금하다

집 한 채로 평생 연금을 받을 수 있는 '주택연금(역모기지)' 시대가 열렸다. 주택연금은 부부 모두 65세 이상의 고령자로 1세대 1주택자이면 모두 신청 가능하다.

주택금융공사는 국내 주택연금 시장의 잠재 수요를 약 150만호로 추정했다. 고령화 시대 안전한 노후 생활에 도움이 될 수 있는 주택연금의 가입 요건과 특징을 살펴봤다.


-이용자 자격요건은
▶부부 모두 65세 이상의 고령자로 1세대 1주택자이면 모두 신청 가능하다. 가입연령 상한선은 없기 때문에 90세가 넘어도 가입할 수 있다. 90세 초과시 90세를 기준으로 월지급금이 나간다.

1주택 여부 판단은 부부만을 기준으로 한다. 세대원인 자녀에게 주택이 있어도 주택연금 신청이 가능하다. 이용자의 소득유무 및 담보주택과 관련없는 부채규모에 불구하고 신청할 수 있다. 다만 신청일 현재 소유자가 신용유의정보등록자인 경우 금융기관의 신규대출 자격요건을 감안, 보증신청이 제한될 수 있다.

-이용 가능한 주택은
▶주택법상 단독주택 및 공동주택으로 부동산등기부등본상 소유권 등기가 되어있고, 실제 주거용 주택이면 이용 가능하다. 주택 소재지가 투기(과열)지구 여부와는 관계 없다.


-이용 불가능한 주택은
▶보증신청일 현재 시가로 6억원 초과 고가주택 △실버주택(건축법상 노유자시설) 또는 오피스텔(업무용시설) △임대(전·월세) 중인 주택 △자녀·형제 등 제3자가 소유한 주택 △재건축이나 재개발이 예정된 주택 △전·답·임야·나대지·잡종지 등 기타 부동산 또는 분양권 △미등기 대지와 건물 소유자가 다른 주택 △압류·가압류·가처분 등 권리침해가 있는 주택 등은 이용이 불가능하다.

-연령별 주택연금 규모는
▶연령이 높을수록, 주택가격이 높을수록, 금리가 낮을수록 더 많이 수령할 수 있다. 예컨대 만65세이고 시가 3억원의 주택을 보유한 경우 사망시까지 매달 86만원 정도 수령할 수 있다.

-지급방식은
▶생존하는 동안 일정한 금액을 매월 나누어 지급받을 수 있고, 미리 일정 금액을 인출한도로 설정하고 의료비·자녀교육비 등 긴급자금 필요시 수시 인출할 수도 있다. 이용 도중 주택가격 상승 등을 이유로 지급방식을 바꿀 수 없다.

-65세, 3억원이면 언제쯤 집값과 대출잔액이 같아지나
▶3억원짜리 집을 갖고 65세에 가입해 매달 86만원씩 받게 되면 87세 때 집값과 대출잔액이 같아지게 된다.

-언제 계약이 종료되나
▶주택 소유자와 배우자가 모두 사망한 경우 △주택 소유자가 사망한 후 6개월 이내에 배우자 앞으로 주택소유권 이전 및 채무인수를 완료하지 않은 경우 △주택 소유자와 배우자가 모두 담보주택에서 다른 곳으로 이사한 경우 △주택 소유자와 배우자가 모두 1년 이상 거주하지 않는 경우에 계약이 해지된다.

-부부 중 한사람만 65세라도 이용 가능한가
▶부부 모두 만65세 이상이어야 가능하다. 월지급금은 부부 중 연령이 적은 자를 기준으로 계산한다.

-주택 소유자가 사망하면 배우자는 어떻게 보장받나
▶남편이 중도에 사망해도 배우자가 사망할 때까지 계속 주택 소유자와 동일한 주택연금을 지급받을 수 있다. 다만 남편 사망일로부터 6개월 이내 부인 앞으로 담보주택의 소유권을 전부이전하고 대출금에 대한 채무인수 절차를 완료해야 한다.

-소득·직장이 없어 신용평가 점수가 낮아도 이용 가능한가
▶소득·신용도와 무관하게 이용할 수 있다. 주택연금은 원리금 연체에 의한 채무불이행이 발생하지 않는 구조다. 이용자격으로 신용평가 점수를 고려하지 않는다.

-금융기관 대출이나 사채가 많아도 이용 가능한가
▶해당 주택을 담보로 제공하고 받은 선순위 대출이 있으면 주택연금을 이용할 수 없다. 이 경우 선순위대출을 모두 상환하고 공사 또는 금융기관에서 1순위 근저당권을 확보할 수 있어 이용 가능하다.

-배우자가 반드시 연대보증을 서야 하나
▶주택소유자가 배우자중 한사람으로 소유권 등기돼 있는 경우 나머지 배우자가 연대보증을 할 필요가 없다. 다만 주택 소유가 부부 공동으로 등기돼 있고, 약정서상 채무자를 그 중 한사람으로 하는 경우 연대보증인으로 자필 서명해야 한다.

-남편이 입원중인데 부인이 신청 가능한가
▶원칙적으로 소유자인 남편이 대출은행의 서류에 각각 직접 자필 서명을 해야 한다. 남편 대신 부인이 자필 서명하고 보증약정 또는 주택연금 대출약정을 할 수 없다. 소유자인 남편이 중병 또는 교통사고 등으로 입원중인 경우 필요시 공사 또는 금융기관 직원이 현장을 방문, 서명날인을 받는다.

-이용 도중 이혼·재혼을 하게 되면 어떻게 되나
▶이혼 했어도 주택소유자 앞으로 주택연금은 계속 지급된다. 재혼으로 배우자가 생기면 그 배우자는 주택연금을 지급받을 수 없다. 주택소유자가 사망하면 월지급금 지급이 중단된다.

-주택연금 이용시 자녀 동의가 필요한가
▶법적으로 자녀 동의를 요구하지 않는다. 사실상 본인이 소유하고 있어도 자녀에게 증여했다면 이용할 수 없다.

-집값이 아주 싸도 이용할 수 있나
▶저가주택도 이용에 제한을 받지 않는다. 예컨대 5000만원짜리 주택에 65세이면 매월 약 14만원 정도를 받을 수 있다. 다만 저가주택의 경우 월지급금이 매우 낮아 실질적으로 이용자에게 도움이 될 수 있을지는 사정에 따라 다를 수 있다.

-실버주택이나 오피스텔도 이용 가능한가
▶불가능하다. 주택법상 '주택' 즉, 건축법상 용도가 단독주택과 아파트·연립·다세대 등 공동주택이어야 한다.

-실제로 살지 않고 전세를 준 주택도 이용할 수 있나
▶주된 거주지로 이용하고 있어야 하므로 집을 전세(또는 월세)로 주고 있으면 이용할 수 없다. 부부 모두 또는 일방이 살면서 보증금 없이 일부를 월세로 주고 있는 주택이라면 이용 가능하다. 주택연금을 받고 있는 도중 해당 주택을 전세로 주고 이사하거나, 병원에 장기입원 하는 등 특별한 사유없이 1년 이상 집을 비우면 계약종료 사유에 해당된다.

-이용하는 도중 재건축이나 재개발이 되면
▶계약이 해지된다. 재건축이나 재개발의 경우 담보주택 목적물 자체가 멸실되기 때문이다.

-이용 도중 집값이 올라 6억원을 초과하면
▶계약이 해지되거나 월지급금이 중단되지는 않는다. 신청당시 1주택 소유자이면 이용 도중 2주택자가 되더라도 보증 및 대출계약은 종신까지 계속 유지된다.

-대출이자는 언제 갚아야 하나
▶대출이자는 이용자가 직접 현금으로 내는 것이 아니다. 보증(보험)료와 함께 대출을 일으켜 납부하고 각각 대출원금에 가산되므로 중도에 대출이자를 별도로 갚을 필요는 없다.