오피스텔, 주거용이 유리할 때도 있다

오피스텔은 주거용 건물일까, 업무용 건물일까.
별 것 아닌 구분 같지만 소유주에게는 매우 중요하다. 세금과 자신의 청약조건과 직결되는 문제다.

국내 90% 이상의 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되고 있지만 법적으로는 명백히 상업용 건물, 즉 업무용이다. 아파트나 주택처럼 주택법에 의해 지어진 건물이 아니기 때문이다.


또 대다수의 오피스텔 소유주들은 업무용으로 구분되기를 원한다. 1가구 다주택 조건에서 벗어나고 싶은 것이다. 다른 주택을 소유하고 있을 때 오피스텔이 주거용으로 판정이 되면 1가구 다주택에 따른 양도소득세 중과에 해당되는 것은 물론 청약조건에서도 불리해 진다.

하지만 주거용으로 판정돼도 유리한 경우가 있다. 다른 주택을 소유하고 있지 않다면 양도차익 비과세 혜택도 받을 수 있다.

◇주거용, 업무용 어떻게 구분짓나


오피스텔은 부동산등기상 상업용 건물로 구분된다. 주거용인지 업무용인지 결정을 내리는 것은 세법상의 문제다. 세무당국에서는 보통 실사를 통해 주거용과 업무용을 구분하고 있다. 실제 용도에 따른 실질과세로 해석한다는 의미다.

또는 주민등록 이전여부에 따라 판단을 하기도 한다. 해당 오피스텔에 주민등록 이전 기록이 있다면 주거용으로 본다는 것이다.

국민은행 PB영업추진부의 원종훈 세무사는 "관심지역이나 물건에 대해서는 일선 세무서에서 조사를 나가는 경우가 많다"며 "최근에는 행정력을 높이기 위해 오피스텔 실사를 위한 인원을 대폭 충원하고 있다"고 설명했다.

◇주거용이 유리할 때도 있다.

대다수 오피스텔 소유주들은 자신의 오피스텔이 업무용으로 구분되기를 원한다.
하지만 주거용으로 구분되면 더 유리한 경우가 있다.

양도가격이 6억원에 미치지 않고, 다른 주택을 소유하고 있지 않은 경우다. 이런 경우 양도차익에 대한 비과세가 가능하다. 1가구 1주택이기 때문이다.

또 임대할 때에도 세금이 없다. 1가구 1주택의 경우 주택 임대소득에 대해서는 종합소득세를 부과하지 않는다.

원종훈 세무사는 "오피스텔은 실제 사용형태에 따라 주거용 또는 업무용으로 구분되는 양면성을 갖고 있다"며 "소유주에게 유리한 용도로 오피스텔을 운용하는 것이 중요하다"고 조언했다.

◇오피스텔을 제일 먼저 팔아라

자신이 보유하고 있는 건물을 팔 때가 되면 오피스텔을 가장 먼저 매각하는 것이 좋다.

원 세무사는 "값이 크게 오른 일부 오피스텔을 제외하고는 대부분의 오피스텔이 양도차익이 크지 않다"며 "양도차익이 적은 오피스텔을 가장 먼저 매각하는 것이 순서"라고 강조했다.

소유하고 있는 주택수를 줄여갈 때 양도차익이 적은 것부터 매각하는 것이 양도소득세를 조금이라도 아낄 수 있다는 설명이다.

양도차익이 큰 다른 집을 먼저 팔면 1가구 다주택의 중과를 피해갈 수 없기 때문이다.