재건축 초과이익 환수 '탄력'

헌법재판소가 31일 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'은 과세평등의 원칙에 위배되는 위헌이라며 제기된 헌법소원을 각하함에 따라 재건축 부담금 제도가 한층 탄력을 받을 전망이다.

재건축조합들은 지난 2006년 재건축 규제 가운데 가장 강력한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'이 제정되자 같은해 주요 조항들이 재산권과 행복추구권, 평등권, 환경권 등을 침해한다며 헌법소원을 냈다.


이에 대해 헌재 전원재판부(주심 김종대 재판관)는 "재건축부담금 부과 징수의 근거조항인 이 사건 법률 제3조와 부과기준을 정한 제7조를 비롯해 제8∼13조, 부칙 제2조제2항은 그 자체로 기본권 침해의 가능성이 없고, 재건축부담금의 부과처분이란 행위를 필요로 하기 때문에 헌법소원 대상이 되지 않는다"고 각하 이유를 밝혔다.

이번 헌재 결정에 따라 재건축 단지들은 앞으로 용적률을 완화받더라도 그만큼 늘어나는 개발 이익중 일정 부분을 국가에 환수해야 하는 것을 감수해야 한다.

재건축 부담금은 2006년 참여정부가 3.30대책에 따라 도입했지만 이명박 정부 역시 이 같은 초과이익 환수 장치가 필요하다는 데 동의하고 있기 때문이다.

이와 관련, 도태호 국토해양부 주택정책관은 "도심 주택공급 활성화를 위해 이중 삼중의 재건축 규제를 정비하고 절차도 간소화해야 한다"면서도 "그러나 규제 완화의 대전제는 불로소득과 같은 개발이익을 철저히 환수하는 것"이라고 밝혔다. 용적률을 완화하는 것은 조합원 개인의 권리라기 보다는 사회적 합의 사항으로 본 것이다.

정부는 개발이익을 환수하는 방안으로 재건축 부담금제도 외에 임대주택 의무 건립 등 현 법률로 가능한 2가지 제도를 함께 검토하고 있다.


임대주택 의무 건립은 말그대로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 의무 건립, 지자체에 실비로 공급하는 제도다.

재건축 부담금은 준공시점의 주택 가격에서 개시시점(추진위 승인일)의 주택가격과 정상집값 상승분 및 개발비용을 공제해 산정하는 '초과이익'을 기초로 부과한다.

부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3000만원을 넘는 경우 초과이익의 규모에 따라 10∼50%의 누진률을 적용, 결정한다. 예컨대 조합원당 개발이익이 1억원인 경우 1인당 1600만원이 부과되며 2억원이면 6500만원을, 3억원이면 1억1500만원을 각각 부담해야 한다.

이처럼 현금으로 부담해야 하는 세금이 만만찮아 재건축 부담금 시행 과정에서 조합원들의 부담과 조세 저항도 클 것으로 보인다.

헌재 소송을 맡은 김재철 변호사는 "헌재가 부담금이 부과되지 않았는데 법률만 갖고 판단하기에는 무리가 있다는 판단 아래 기각이 아닌 각하 처분을 내린 것 같다"면서 "실제 부과처분 사례가 나온 뒤 일반 법원에서 다시 소송이 이어질 것"이라고 말했다.