집살때 부대비용 줄이려면

집을 사면 세금도 내야 하고 각종 부대비용도 든다. 취득세와 등록세 등 지방세는 집에 따라 차이가 크게 벌어질 수 있다. 중개수수료나 등기비용도 고려해야 한다.

이런 추가 비용을 고려하면 집값 외에 5~10% 정도의 여유자금을 준비해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다. 이런 비용을 줄일 수 있는 방법은 없을까.


지방세법에 따르면 취득세와 등록세는 실거래가의 4.6%로 과세하고 있다. 취득세 2% 및 등록세 2%, 여기에 취득세의 10%에 해당하는 농어촌 특별세와 등록세의 20% 만큼의 교육세가 부과된다. 다만 지방세법에서는 유상거래를 통해 취득 및 등기하는 주택에 대해서는 취득세와 등록세의 50%를 경감토록 하고 있다. 대신 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 과세된다. 이는 거래가의 0.4%에 해당한다.

따라서 유상거래로 취득한 경우에는 경감된 세율인 2.3%에 추가과세되는 농특세 0.4%를 합쳐 최고 2.7%의 세금을 내야 한다. 만약 주택이 국민주택규모인 85㎡ 이하라면 농어촌특별세가 비과세돼 세율은 2.2%까지 줄어든다.

반면 유상거래가 아닌 신축이나 상속, 증여를 하는 경우에는 세율의 감면이 없다. 상가나 토지의 경우에도 감면없이 세율을 적용한다.


◇세금, 비과세나 감면도 가능하다

집을 살 때 비과세나 감면을 받을 수 있는 집이 있다. 40㎡ 이하의 소형아파트는 취득세와 등록세가 면제된다. 집이 60㎡ 이하라면 취등록세가 50% 감면된다. 이런 소형아파트에서 비과세나 감면을 받으려면 해당 주택을 분양을 받은 1가구 1주택자여야 한다.

정비구역으로 지정되기 전부터 소유하고 있다가 재개발 조합원이 됐다면 85㎡ 이하의 아파트에는 취등록세가 비과세된다. 또 무주택 세대주가 집을 상속받았다면 상속받은 1주택에 한해 취등세가 비과세된다. 다만 등기시 등록세는 내야 한다.

공익사업 등으로 집이 수용된 경우는 보상금을 받고 1년 이내에 대체 부동산을 취득하면 취득세와 등록세가 모두 비과세된다.

반면 세금이 중과세되는 경우도 있으므로 주의해야 한다. 별장이나 고급주택이 이에 해당한다. 기본 취득세의 5배인 10%를 내야 한다.

별장은 상시 주거용으로 사용하지 않는 주거용 건축물로 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔이나 이와 유사한 건축물로 사업자등록증에 의해 사업장으로 쓰고 있지 않은 경우도 해당한다.

다만 대지면적이 660㎡ 이내이고 건물 연면적이 150㎡ 이내면서 건물가격이 6500만원 이하라면 농어촌주택으로 분류돼 별장으로 보지 않는다. 또 수도권이나 광역시의 군지역, 투기지역 등에 속하지 않아야 한다.

또 고급주택에 해당하지 않으려면 대지면적이 662㎡ 이하여야 하고 주차장을 제외한 건물의 연면적이 331㎡ 이내여야 하며 건물의 가액이 9000만원을 넘지 않아야 한다. 엘리베이터(적재하중 200㎏ 이하의 소형엘리베이터 제외), 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택 제외)도 고급주택에 해당한다.

공동주택인 경우 공용면적을 제외한 연면적이 245㎡ (복층형은 274㎡, 단 1개 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것 제외)를 초과하면 고급주택으로 분류된다.

한편 새 정부에서는 취득세나 등록세를 감면하는 것을 추진하고 있으므로 진행추이를 잘 지켜볼 필요가 있다.

◇친환경이나 에너지절약형 건축물은 세금 깎아준다

서울시에서는 친환경 건축물이나 에너지절약형 건축물에 대해서는 지방세 감면 등 인센티브를 부여할 계획이다. 이에 따라 서울시로부터'친환경기준'과 '에너지기준'을 모두 충족해 '서울시 친환경 건축물'로 인정받은 신축 건축물에 대해 취득세와 등록세를 경감받을 수 있을 전망이다.

친환경기준은 국토해양부의 친환경건축물 인증제도에 따른 인증점수가 우수등급(65점) 이상인 경우를 말한다. 에너지기준은 국토해양부의 에너지 설계기준 점수가 74점 이상 또는 지식경제부의 건물에너지 효율등급 인증제도에 의한 등급이 2등급 이상인 신축건물에 해당한다.

2007년 11월 현재 민간 친환경건축물로 인증받은 곳은 25개 정도다.
1등급은 20%, 2등급은 15%, 3등급은 10%, 4등급은 5%로 친환경건축물 인정등급에 따라 취득세와 등록세를 차등 경감하게 된다.

예를 들어 지난 해 10월 서울시로부터 친환경건축물로 인정받은 묵동 주상복합 B블럭(연면적 8만3000㎡)의 경우 취득세 및 등록세가 약 5억원 정도가 경감될 것으로 서울시는 보고 있다.

서울시 관계자는 "최근 행정안전부의 승인을 받아 '서울특별시세감면조례' 개정안을 지난 달 입법예고했다"며 "시의회 의결을 거쳐 이르면 오는 7월부터 시행하게 될 것"이라고 밝혔다.

◇중개수수료나 등기비용도 아끼자

중개수수료도 무시할 수 없다. 중개수수료는 각 지자체별로 부동산 중개수수료에 관한 법령 및 조례에 따라 가이드라인을 정하고 있다. 서울시의 경우 홈페이지(//cyber.seoul.go.kr/sip/html/service_02_ita.html)에서도 확인할 수 있다.

매매 및 교환의 경우와 임대차의 경우 다른 요율을 적용하고 있어 미리 확인해볼 필요가 있다. 매매의 경우 6억원 이상의 고가 주택은 거래금액의 0.9% 이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하도록 돼 있다. 6억원 미만 주택은 거래금액의 0.4~0.6%에서 정해져있다.

등기를 할 때에는 등록세나 채권할인비용, 법무사 수수료 등이 필요하다.
국민주택채권의 경우 대부분 구입 즉시 금융기관에 되파는데 이때 10~14% 정도의 할인비용이 들어간다. 할인율은 그때그때 다르기 때문에 국민은행 등에서 확인해볼 필요가 있다.