복잡한 부동산양도세..이렇게 풀어보자

다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 폐지를 놓고 혼란이 이어지고 있다. 국회에서 우여곡절 끝에 통과됐지만 관련 내용이 이리저리 얽히며 세제당국조차 혼선을 겪기도 했다.

투기지역 내 3주택 이상에 대해 10%포인트의 가산세를 부과하기로 했는데, 실제 적용 등을 이해하기 어려운 게 사실이다. 3주택자를 중심으로 복잡해진 양도세 체계를 문답으로 정리해 본다.


문: 1가구3주택자다. 투기지역인 강남 3구에 있는 집을 지금 팔면.
답 : 2010년말까지 3주택 이상 보유자는 투기지역에 한해 기본세율에 10%포인트의 가산세가 부과된다. 올해 기본세율이 6~35%이기 때문에 가산세율은 △1200만원이하 16% △1200만~4600만원 26% △4600만~8800만원 35% △8800만원초과 45%다.

문 : 3주택자다. 투기지역이 아닌 과천에 있는 집을 내년 1월에 팔면.
답 : 투기지역이 아니면 일반세율이 적용된다. 내년에는 기본세율이 6~33%로 낮아진다. 양도차익 구간별 세율은 △1200만원이하 6% △1200만~4600만원 15% △4600만~8800만원 24% △8800만원초과 33%다.

문 : 3주택자다. 과천에 있는 집을 2011년 4월에 팔면.
답 : 3주택자에 대한 양도세 중과제도는 2010년말까지 한시적으로 폐지된다. 별도의 조치가 없는 한 60%의 중과세율로 양도세를 내야 한다. 투기지역 여부는 상관없다.


문 : 1가구2주택자다. 강남 3구에 있는 집을 5월에 사서 2년후인 2011년 5월에 팔면.
답 : 투기지역에 대한 가산세율 제도가 연장되지 않으면 일반세율이 적용된다. 하지만 가산세율 제도가 연장되고 강남 3구가 여전히 투기지역이면 10%포인트의 가산세율이 적용된다. 세율은 16~43%다. 가산세율 제도가 연장되나 해당지역이 투기지역에서 풀리면 일반세율이 적용된다.

문 : 2주택자다. 과천에 있는 집을 지난 4월에 샀다. 2년후인 2011년 4월에 팔면.
답 : 양도세는 매도시점 기준에 따라 양도세를 내야 한다. 가산세율 제도가 연장되지 않으면 일반세율이 적용된다. 가산세율 제도가 연장되면 해당지역이 투기지역 여부에 따라 10%포인트의 가산세가 부과된다.

문 : 2주택자다. 과천에 있는 집을 지난 4월에 샀다. 1년이 안된 2010년 3월에 팔면.
답 : 2010년말까지 새로 산 주택은 일반세율이 적용되나 단기 양도에 대해서는 단기 중과세율이 적용된다. 투기지역 여부에 상관없이 1년 미만이면 50%의 단일세율이 적용된다.

문 : 2주택자다. 과천에 있는 집을 지난 4월에 샀다. 1~2년 사이인 2010년 6월에 팔면.
답 : 단기 양도이기 때문에 투기지역 여부와 상관없이 40%의 단기 중과세율이 적용된다. 다만 해당지역이 투기지역이면 10%포인트의 가산세율 16~43%을 적용한 세액이 중과세율을 적용한 것보다 많으면 이를 적용한다.

예컨대 양도차익이 1억원인 경우 40% 중과세율을 적용하면 양도세는 4000만원으로 가산세율을 적용한 2986만원보다 많기 때문에 양도세는 4000만원이 된다. 반면 양도차익이 4억5000만원으로 불어나면 40% 중과세율시 양도세는 1억8000만원이나 가산세율 적용시 1억8036만원으로 가산세율이 많아지는데 이때는 1억8036만원을 양도세로 내야 한다.

다만 2년내 4억5000만원이상의 양도차익이 생기는 경우는 흔치 않아 대부분 40%의 중과세율이 적용될 것으로 보인다.

문 : 2주택자다. 강남 3구에 있는 집을 지난 3월초에 샀다. 2년이 지난 2011년 5월에 팔면.
답 : 올해 1월부터 3월 15일까지 새로 산 주택은 45%의 중과세율이 적용된다. 투기지역 여부와는 상관없는데 투기지역 가산세율을 적용해도 45% 중과세율보다 낮기 때문이다.

문 : 2011년이후 양도세는 어떻게 되나.
답 : 양도세 중과는 2011년까지 한시적으로 폐지한 것이기 때문에 2011년이후에는 다시 중과세율이 적용된다. 별도의 조치가 없는 이상 2주택자는 50%, 3주택자는 60%의 중과세율이 적용된다.