부동산 ‘이상열기’ VS ‘회복신호’

[이대호]
경제 365 <현장 속으로> 이번 한 주는 엇갈리고 있는 각종 지표와 실물체감경기 등을 통해 하반기 한국 경제를 전망해보는 시간으로 진행되고 있죠? 오늘은 급격하게 회복세를 보이고 있는 부동산 시장에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산부, 현진주 기자 자리했습니다.




최근 부동산 시장을 보면, 경기침체 언제 그랬냐는 듯 과거형으로만 보이는 게 사실인데요. 현장의 반응은 어떤가요?

[현진주]
네. 강남 재건축단지를 중심으로 가격 회복세가 가파르고 수도권 신규 분양시장도 모델하우스를 찾는 고객들이 연일 북새통을 이루며, 부동산시장 회복에 청신호를 나타내고 있는 게 사실입니다. 정부의 각종 부동산 규제완화 대책으로, 암울하기만 하던 올 초와는 정반대의 상황이 전개되고 있는 것인데요. 허나 일부 전문가들 사이에서는 바닥이라고 말하긴
아직 이르다며, 시장의 기이 현상이라 치부하기도 하고 있는데요.

강남지역을 제외한 대부분의 지역과 지방 곳곳에 미분양 아파트가 넘쳐나고 있는 현실을
직시해야 한다는 것입니다. 우선 준비된 화면 먼저 만나보시죠.

# 경제 365 <현장 속으로> VCR

[이대호]
준비된 VCR을 보면 부동산 상승 신호들인데, 하나씩 짚어보죠. 우선 청라에 이어서 송도까지, 분양시장 열기 심상치 않은데요. 왜 이런가요?

[현진주]
네, 부동산 업계에서는 최근 인천지역의 분양시장열기에는 차익을 노린 수요가 상당부분 포함돼 있다고 분석합니다. 청라·송도 차익 노린 투자수요 가세 분양가가 천백만원 아래로 형성된 청라지구의 경우 절반에서, 많게는 70%까지를 투자수요로 보는데요.

아직 기반시설이 부족하기는 하지만 개발이 가시화된 송도의 경우도 절반정도는 투자 수요로 보고 있습니다.

현재 이 지역에서 나오는 물량들은 분양가 상한제로 가격이 상대적으로 저렴한데다, 정부가 부동산 규제를 풀면서 1년 뒤면 전매가 가능하고, 양도세마저 감면됩니다. 따라서 투자이익이 기대되기 때문에 실수요자들은 물론, 이른바 '떴다방'까지 가세하면서 청약 열기를 높이고 있는 것으로 보입니다.

[이대호]
그렇다면 이 지역의 청약열기를 완전히 긍정적이라고 보기는 힘들겠군요.

[현진주]
그렇습니다. 인천지역의 최근 분양열기는 국지적이고, 개별 상품에 국한된 성질이 강합니다. 청약'열풍'이라고 해도 브랜드나 입지가 떨어지는 단지는 3순위까지 청약을 받고서야 마감이 되기도 했고요. 일부 단지 미계약·미분양 가능성도 한꺼번에 많은 단지가 나오다보니 일부 전문가들은 미분양을 점치기도 합니다. 더군다나 1년 뒤 전매가 가능한 시점에 분양권 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오면 생각한 만큼의 차익을 얻지 못할 가능성도 충분히 있기 때문에, 투자에는 신중해야 합니다.

특히, 건설사들이 일반분양세대가 적은 재건축, 재개발을 제외하고는 미뤄왔던 분양물량을 내놓기를 꺼리고 있다는 점을 감안하면, 분양시장 분위기가 완전히 돌아섰다고 보기는 힘듭니다.

[이대호]
기존 주택시장의 경우에는 어떻습니까. 왜 이렇게 오른 건가요?

[현진주]
VCR에서 보신 것처럼 올해 들어 강남 재건축 아파트 가격은 그야말로 '급등'했습니다. 주요 재건축 아파트들은 2006년 말 고점대비 90% 수준을 회복했고, 과천 지역이 10% 넘는 상승세를 보이는 등 버블세븐 지역으로 상승세가 확산되는 양상이 나타났는데요. 이를 두고 2006년과 상황이 비슷한 '유동성 장세'라는 분석이 나옵니다.

지난 7일 윤증현 기획재정부 장관은 전체 유동성 가운데 6개월 미만 단기자금 비중이 52%에 달하고, 올들어 3월까지 단기자금이 40조원 정도 늘었다고 밝힌 바 있는데요.

은행권의 대출금리도 4%대로 낮게 유지되고 있고, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 향후 수익이 확실시되는 부동산 상품 위주로 투자를 시작했다는 겁니다. 여기에 강남지역은 지난해 말, 올 초만해도 가격이 고점대비 6,70%선으로 내려가 있었고, 재건축 규제 완화나 다주택자 양도세 감면 같은 정책들이 확실시 될것으로 여겨지는 상황이었습니다.

[이대호]
유동성과 가격하락, 규제완화가 어느 정도 맞아 떨어진 효과라고 보이는데, 앞으로는 어떻게 되는 겁니까?

[현진주]
사실 경기회복이 확실시되지 않은 상황에서 시중의 유동성을 줄이거나, 풀었던 규제에 다시 손 댈 수는 없습니다. 그러나 가격이 너무 많이 올라있다는 점이나 강남3구 투기지역 해제, 재건축 소형평형 의무비율 폐지 등이 당분간 힘들다는 점이 추가적인 상승세에 부담으로 작용한다는 의견이 많습니다.

강남3구에 양도세 탄력세율을 적용해 세금도 예상보다 높아지면서 유동자금을 가진 다주택자나 투자자들의 수요를 위축시킬 수도 있고요. 무엇보다 경제성장률이 마이너스로 예상되고, 소득이나 고용같은 실물지표가 호조로 돌아서지 않는 상황에서 주택에 대한 수요는 한계가 있을 수밖에 없습니다.

실제로 이 달 들어서는 강남권 재건축 아파트들의 가격은 보합세로 접어들었고요. 집값을 추가로 자극할 만한 대형 변수들이 나오지 않는 이상 추가적인 상승은 당분간 어려울 것으로 보입니다. 여기에 오늘 윤 기획재정부 장관이 "어느 지역이든 부동산 투기만은 모든 수단을 동원해 반드시 잡겠다"고 밝힌 것도 시장과열에 대한 경고로 해석됩니다.