이승우 "공모형PF위해 분양가상한제 폐지"

이 기사는 10월14일(15:47) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

공모형 프로젝트파이낸싱(PF)사업의 활성화를 위해 분양가상한제 폐지와 취·등록세 감면 혜택 유지, 공모기관의 참여 지분 확대 등이 필요하다는 주장이 제기됐다. 재무적 투자자와 발주처에 적정 수준의 리스크 분담, 토지 대금 개선도 필요한 것으로 나타났다.


이승우 한국건설산업연구원 연구위원은 14일 더벨이 주최한 '2009 건설부동산 포럼 - 금융환경 변화와 건설사의 대응전략' 주제발표를 통해 "앞으로 대규모 복합개발 수요는 지속적으로 증가할 것"이라며 "도시개발 모델로서 공모형 PF사업 활성화를 위해 사업 전반에 대한 재검토가 필요하다"고 밝혔다.

그는 "금융위기 이후 PF를 통한 자금 조달이 어려워진데다 재무적투자자와 건설사간 이견이 속출하면서 공모형 PF사업이 난항을 겪고 있다"고 설명했다.




실제로 2009년 3월 기준 32개 사업이 공모형 PF 사업으로 추진됐으나 이 중 준공·착공 등 사업이 본궤도에 오른 사업은 8곳에 불과하다. 대부분은 토지매매나 SPC설립 등 초기 단계에 머무르고 있는 실정이다.

특히 광교 비즈니스파크와 천안 복합테마파크 등 모두 8건의 사업이 민간 사업자 선정 과정에서 유찰됐다. 김포한강신도시 중심상업지, 안산 복합돔구장 등 수도권 주요 개발사업도 지연되고 있다.

이 연구위원은 "공모형 PF사업이 어려움을 겪고 있는 것은 금융위기와 건설업계의 유동성 위기가 직접적 원인이지만 그동안 누적된 내부적 요인도 크게 작용했다"고 지적했다.

분양가 상한제와 비합리적인 리스크 분담 구조 등 사업성을 저해하는 문제점이 상존해 있다는 것. 여기에 수익 극대화를 위해 경쟁 입찰 방식으로 토지를 공급한 공모기관과 PF사업 전반에 대한 이해가 부족한 재무적 투자자, 무리하게 수주전에 뛰어든 건설사 등 개별 사업 주체들도 위기 초래에 한 몫을 했다.

이에 대해 이승우 연구위원은 "금융위기를 겪으면서 사업 주체별로 리스크에 대한 재인식 및 사업 전반에 대한 재검토가 이뤄지고 있다"며 "공모방식의 개선과 공공부문의 체계적 관리가 이뤄진다면 경제 상황 호전과 맞물려 공모사업 활성화를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.

◇다음은 이승우 한국건설산업연구원 연구위원의 주제발표 전문이다.

공모형 PF사업의 특성과 문제점, 정책방향 등에 대해 살펴볼 것이다.

공모형 PF사업 도입 자체는 과거에 상업시설이 분할 매각되는 등 문제가 노출되면서 2001년에 관련법의 개정을 통해 가능하게 됐다. 2007년의 경우 전체 PF30조 시장으로 성장했다. 하지만 여전히 근거법령이 없고 관계법령에 산재한 개별 조항에 근거해 운용되고 있는 상황이다.

근래 트렌드로 봤을 때 민간 개발 뿐 아니고 공공의 개입이 필요한 것이고 과거 개발 사업의 부작용을 최소화하기 위해서라도 공모형 PF사업 활성화가 필요하다.

금융위기 이후 실태를 말하겠다. 전반적으로 2009년 7월 현재 32개 사업이 추진되고 있다. 그러나 2000년대 초에 진행된 사업을 제외하고는 대부분 초기단계에 있다. 공모형 PF사업의 평균 사업비 규모는 3조1000억원 이다. 총사업비 대비 평균 토지비 비중은 25% 정도다.

금융위기 이후 FI와 CI간 이견 등 건설업계와 공모기관 모두 어려움을 겪었다. 기존 사업이 여러가지 난항을 겪었고 신규 사업도 약 8건의 사업이 유찰되고 예정 사업도 무기한 지연되는 사태가 발생했다.

위기의 원인은 기본적으로 금융위기와 건설업 유동성 위기였다. 하지만 내면을 들여다 보면 그동안 누적된 문제도 크게 작용했다.

금융 위기를 겪으면서 긍정적인 변화도 나타나고 있다. 금융위기를 계기로 리스크에 대한 재인식을 하고 과거 무분별하게 했던 사업들을 되짚어보는 계기가 됐다.

건설업계의 경우 사업 추진 과정에서 용산 국제업무지구나 인천 도화구역 등에서 예상치 못한 문제들이 많이 발생했다. 이런 문제들이 많이 생기면서 건설사에서도 물량 확보보다 사업성을 따져 보는 계기가 됐다.

공모 기관도 일방 통행식의 사업을 진행하기보다 건설업계와 시장의 얘기를 듣는 경향도 최근 읽을 수 있다.

최근엔 경제 상황이 호전되는 분위기가 되면서 공모형 PF사업의 공모 건수도 증가할 것으로 보인다. 내년 지방선거도 지자체가 주도하는 공모형 PF사업 활성화에 영향을 미칠 것 같다.

시장 자체는 긍정적으로 볼 수 있지만 분양가 상한제 등 사업성을 저해하는 문제들이 여전히 존재하고 있다. PFV 취등록세 감면 규정 폐지도 3년 유예가 논의되고 있지만 근본적으로 문제를 해결하기는 어렵다.

공모형 PF사업의 개발계획상의 문제점을 말하겠다.

사업성 분석 자체가 미흡하다. 유사 사업을 유사한 지역에 동시다발적으로 추진해서 사업성을 저하시키고 있다. 다양한 사업이 있지만 업종별 구성도 획일적이다.

사업 구조의 문제도 있다. 리스크 분담과 참여자간 역할 분담도 미흡하다. 공모 기관은 특혜 시비 등의 문제 때문에 토지를 경쟁 입찰 방식으로 공급해 사업성을 저하시키고 있다. 발주처 위주의 불평등한 사업 협약도 문제다.

재무적 투자자의 문제는 리스크를 지지 않는다는 것이다. 금융위기 이후 보수적으로 운용하면서 유치에 어려움도 발생하고 있다. 재무적 투자자가 사업을 평가할 수 있는 평가 역량 자체도 부족하다.

건설사에서는 과거에 경기가 호황일 때 양적인 성장에 치중한 점이 현재 위기를 자초하고 있다. 금융위기 이후 건설사의 신용이 저하돼 역할 축소가 불가피하지만 건설사를 대체할 주체가 아직 없다.

FI가점도 부작용이다. 금융기관들이 우월적 지위를 강화할 수 있는 수단으로 악용돼 건설사 입장에선 부담이 크다.

공모 조건 자체가 지자체 등에서 경쟁이 치열하다 보니까 외자 유치나 해외 유명 건축가의 참여 등 비현실적인 공모 조건이 제시돼 불필요한 비용이 증가할 수 있다.

세금감면 혜택 폐지도 문제다. 여러 가지 문제가 있는데 현재 시점에서 PFV의 취등록세 감면이 3년 후 폐기된다고 가정하면 주요 PF사업의 수익률이 2%정도 감소한다. 19개 PFV사업을 조사한 결과 제세 부담이 1.9조 이상 추가적으로 발생할 것으로 추정된다.

이러한 문제점들은 장기적으로 공익에 손실을 초래할 수밖에 없다. 기초단체가 민간 사업자를 유치해 도시 개발 사업을 진행해야 하는데 세금 혜택 폐지를 통해 사업성이 떨어진다면 결과적으로 지자체의 사업 활성화에 저해 요인이 될 수 있다.

분양가 상한제에 대해서 말하겠다. 분양가 상한제가 일괄적으로 적용이 됐다. 적용 이전에 선정된 사업자의 경우 여러 문제가 나타날 수밖에 없다. 공모형 PF 사업에서 토지가 경쟁 입찰 방식에 의해 높은 가격에 공급된 상솽에서 분양가 상한제를 적용하는 것은 불합리하다. 사업 손실이나 공공사업의 질을 저하시키는 문제점이 발생한다.

사업 전반에 대한 근거 법령이 없다는 점도 문제다. 공공 기관의 자의적인 판단에 의해 진행되고 있다. 통합적 관리 시스템도 없기 때문에 난립 문제나 사업 타당성을 면밀히 검토하는 과정에도 문제가 발생하고 있다.

정책 방향에 대해 말하겠다. 현해 제도의 불합리성이 개선돼야 한다. 특히 분양가상한제 적용을 폐지해야 한다. 분양가상한제 적용 배제가 논의되고 있지만 쉽지 않은 것 같다. 단순 주택 개발 사업이 아니고 도시개발 사업의 경우 유상공급 시설의 수익을 통해 무상공급 토지의 사업비를 충당하는 구조다. 때문에 유상공급 시설에 대한 수익 제한은 추진 취지에 어긋난다.

세금 감면 혜택은 유지해야 한다. 향후에도 민간자본의 적극적 유치를 위한 유인책으로서 존속이 필요하다. 공공 부분도 리스크를 어느 정도 분담해서 현재 20%로 돼 있는 참여 지분을 확대해야 한다. 실시협약 변경도 담당 직원의 면책문제 등에 대해서도 융통성을 발휘할 필요가 있다. 재무적 투자자도 PF 본래 취지에 부합하도록 적정 수준에서 리스크를 분담할 수 있는 방안이 필요 하다.

토지 대금 납부 방안도 개선해야 한다. 공모 조건도 현재 3개월 정도로 주고 있는데 사업 특성에 따라서 연장이 필요하다. 비현실적인 공모 요건도 자제해야 한다.

마지막으로 공공 부문의 체계적 관리가 필요하다. 중앙 정부 차원의 체계적 관리가 없고 역할에서 전혀 개입하지 않고 있는데 개별 발주자별로 추진하면 당사자간 의견 조율이 어렵다. 공모형 PF사업의 경우 공공 사업적인 특성이 강화기 때문에 이런 부분들을 검토해야 한다.

이러한 법령과 조직적인 측면에서는 SOC 사업과 관련된 '사회기반시설에 대한 민간투자법' 등을 참조해 공모형 PF사업을 통합적으로 관리할 수 있는 법 제정이 필요하다.