서울에 '오피스' 넘쳐난다

서울 및 수도권 지역의 오피스 공급과잉에 대한 우려가 증폭되고 있다.


앞으로 이 지역에 랜드마크급 오피스 공급계획이 줄을 잇고 있어 2015년 쯤에는 초과물량이 발생할 것이라는 지적이다. 이에 소유주들은 다른 오피스들과 차별되는 강점을 구축해 경쟁에 대비해야 한다는 분석이다.

한국신용평가는 20일 ‘최근 서울지역 오피스시장 동향과 주요 이슈’라는 보고서에서 “전세대란 등 수요초과가 우려되는 아파트 시장과 달리 오피스 시장은 공급이 늘어나고 있다"며 "향후 계획이 잡혀 있는 오피스 건설이 예정대로 진행되면 공급초과 현상은 더욱 심해질 것"이라고 밝혔다.

현재 서울시내 및 수도권지역에는 다수의 랜드마크급 오피스가 건설 중이거나 지어질 예정이다. 2015년까지 준공 예정인 랜드마크 사업의 총 연면적은 367만㎡(약 111만평) 수준. 이 중 오피스가 상당량의 비중을 차지하고 있어 이들 계획이 모두 예정대로 완공되면 고급 오피스시장은 큰 영향을 받을 것으로 보인다.






2009년 2분기 기준 3대 권역별 최고가 오피스의 임대료는 프라임급 평균치보다 약 27%~44% 수준의 프리미엄이 붙어있다.

한신평은 "해외 초고층 랜드마크 오피스의 프리미엄은 20% 수준"이라며 "국내에 초고층 랜드마크 오피스가 공급되더라도 현재 최고가 수준의 시세보다 훨씬 높은 가치를 인정받는 것은 쉽지 않다"고 밝혔다.

이미 최고 오피스에 대해 상당 수준 프리미엄이 반영돼 있는 서울 오피스 시장의 특성을 고려하면 앞으로 공급 예정인 랜드마크 오피스도 기존 프라임급 오피스와의 시장차별화가 쉽지 않다. 소유주들이 분양가를 높게 책정할 경우 사업 초기에 가격저항의 부담이 발생할 수 있다.

또 오피스 시장에 공급초과 현상이 나타나면 기존 시장의 공동화 현상이 나타날 가능성도 있다. 입지 및 시설 등 경쟁력 수준에 따라 ▲프라임급 오피스 가치를 유지하는 오피스빌딩과 ▲동급에서 도태되는 오피스 빌딩 등으로 양분되기 때문이다.

고재현 한신평 PF평가본부 애널리스트는 “최근 들어 기존 프라임급 오피스빌딩 중 오래된 건물들이 가치상승을 위해 리모델링에 나서고 있다”면서 “향후 시장경쟁 심화 현상에 대응하기 위한 선제적인 반응으로 보인다"고 밝혔다.