합정-망원-자양동 빌라에 베팅하라

"경인년(庚寅年), 집값 오를까?"

요즘 내집 마련을 꿈꾸는 사람들의 고민이 깊어간다. "대세 상승이냐" vs "대세 하락이냐" 갑론을박이 끊이지 않는 부동산시장을 바라보며 내집 마련 전략을 세워보지만 명쾌한 해법을 찾기가 쉽지 않다.


앞으로 부동산시장이 어떻게 될지도 모르는데 덜컥 모험을 강행하기가 부담스럽다. 그렇다고 마냥 지켜보고 있는 것도 답답하다.

과연 전문가들이 바라보는 집값 전망은 어떨까. 2010년 집값을 좌지우지할 변수들과 유망 투자지역을 짚어봤다.

◆"내년 집값 4% 정도 오른다"


"2010년 집값 오른다. 그러나 회복 속도 느리다."

경제 전문가들은 내년도 집값에 대해서는 대체로 긍정적인 전망을 내놓았다. 그렇지만 상승세가 기대만큼 크지는 않을 것이라는 게 중론이다.

한국건설산업연구원(이하 건산연)은 최근 발표한 '2010년 주택ㆍ부동산 전망'에서 내년 전국 집값은 서울 도심의 공급부족과 재건축시장에 대한 기대감 등이 맞물려 올해보다 4% 정도 오를 것으로 전망했다.

삼성경제연구소가 내놓은 부동산시장 전망도 맥을 같이 한다. 삼성경제연구소는 '최근 부동산 시장의 동향과 향후 전망'에서 "실물 경기 회복에 따른 구매력 확대로 부동산 수요의 증가가 예상 된다"고 밝혔다.

2010년 실질 경제성장률이 3.9%로 전망되기 때문에 실물 경기 회복과정에서 부동산시장도 유사한 궤적을 보일 것으로 내다봤다.

그러나 이 같은 상승 전망이 부동산시장의 대세 상승을 의미하는 것은 아니다.

부동산정보업체인 부동산1번지는 '2010년 부동산 시장 전망'을 통해 "현재의 부동산 경기는 대세 상승이라기보다는 소 사이클상 회복장이라는 점을 염두에 둬야 할 것"이라며 "2010년 부동산시장은 회복이라는 긍정적인 시각은 유지하되 가격 부풀림 현상으로 인해 작은 충격에도 언제든지 출렁일 수 있는 등 변동성 확대 가능성에 유의해야 한다"고 밝혔다.

또한 2010년 부동산시장은 악재와 호재가 중첩해 있다는 점을 신중하게 검토하게 해야 한다.

상승 요인으로는 실물 경기 회복이 단연 으뜸으로 꼽힌다. 경기가 좋아지면 그만큼 소득이 늘어나고 구매력이 늘어나 부동산 가격에는 상승 압력으로 작용할 수 있다. 또 신규 주택 입주량 감소, 지방선거에 따른 개발 공약 남발, 뉴타운 및 재개발 철거 이주 수요 등으로 국지적인 시장 교란 요인이 일어날 수 있다.

반면 하락 요인도 적지 않다. 우선 출구전략에 따라 금리 인상이 발목을 잡을 수 있다. 또한 속도 조절용 규제책 출시 가능성 및 일부 지역의 단기 가격 급상승에 따른 부담감이 하락 요인으로 작용할 수 있다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "부동산시장의 상승요인과 하락요인의 비중을 100이라고 할 때 상승 요인이 70 정도, 하락 요인이 30정 도로 점쳐볼 수 있다"고 했다.

◆2010년 부동산시장 상승요인과 하락요인

'주택 vs 토지'
'매매시장 vs 분양시장'

그렇다면 2010년 투자 유망 지역은 어디일까?

이에 대한 답은 시장별 명암 전망에 있다.

건산연은 2010년 주택과 토지 가격 모두 상승세를 전망하지만 토지보다는 주택 가격 상승 전망을 다소 높게 점쳤다. 토지 상승 전망은 3%에 그치는 데 반해 주택 상승은 4%(매매시장)에서 5~6%(전세시장)를 예측했다.

부동산1번지 또한 부동산시장 회복에 다소 시장별 차이가 있을 것으로 내다봤다. 회복세는 주택>토지>상가시장 순이다.

주택시장 안에서도 희비는 엇갈린다. 분양시장은 미분양 및 신규분양 양도세 혜택 시한인 2010년 2월 초까지 활황세가 예상된다. 양도세 특례시한이 만료되더라도 2차 보금자리 주택 청약, 위례신도시 청약, 1차 보금자리 주택 중대형 청약 등으로 청약에 대한 관심은 이어질 것으로 보인다.

매매시장은 회복세가 예상되나 강남 재건축은 규제 완화에 대한 기대감으로 단기 급등된 데 따른 가격 또는 기간 조정이 예상된다.

전세시장은 강북지역을 중심으로 전세시장의 구조적 불안은 당분간 계속될 예정이다. 지방주택시장은 점진적인 회복세를 띨 것으로 전망되지만, 인구 감소와 지역경제 침체 등으로 본격적인 상승은 힘들 것으로 예상했다.

◆보금자리주택, 지하철 개통 예정 지역 등 유망

유망투자처로는 강남 세곡2지구와 서초 내곡지구 등 2차 보금자리주택과 소액 투자가 가능한 개발 호재가 있는 연립이나 다세대주택 등이 꼽혔다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표는 '2010년 경인년, 내집 마련 전략'을 통해 "2차 보금자리주택지구는 시범지구와 공급 규모는 비슷하지만 입지면에서는 오히려 더 낫다는 평가를 받고 있다"면서 "1차와 마찬가지로 공급지역이 다양하기 때문에 수준에 맞는 청약 전략을 세울 필요가 있다"고 조언했다.

소액 투자가 가능한 빌라 등도 추천되는 유망 대상이다. 연립이나 다세대 등은 총부채상환비율(DTI) 규제 대상이 아니기 때문에 개발 호재 있는 저렴한 연립이나 다세대 등을 주목할 만하다.

박상언 대표는 "서울시의 유도정비구역 내 1억원 내외로 소액투자가 가능한 빌라를 주목할 필요가 있다"면서 "한강변 수혜까지 보는 합정동과 망원동, 자양동 일대 빌라 등이 유망하다"고 꼽았다.

'길'을 따라 내집 마련 전략을 세우는 것도 고려할 만하다. 개통을 앞둔 지하철이나 도로 수혜가 예상되는 지역을 미리 선점한다면 실거주와 재테크 두마리의 토끼를 동시에 잡을 수 있다.

부동산포털 닥터아파트는 2010년에 개통하는 주요 지하철ㆍ도로와 예상 수혜지역을 유망 투자지역으로 소개했다.

용인경전철 수혜 지역(2010년 6월 예정)인 구갈2ㆍ3지구, 동백지구, 처인구청 인근 구도심 등과 서울지하철 3호선 연장(2010년 상반기)구간 지역인 송파구 가락동ㆍ문정동ㆍ오금동, 내년 말 인천국제공항철도 개통 예정인 영종지구, 청라지구, 서구 검암동, 중구 운서동 등의 1단계 구간과 마곡지구, 은평구 수색ㆍ증산동, 마포구 상암동ㆍ동교동ㆍ공덕동, 용산구 청파동, 중구 만리동 등이 주요 수혜지역으로 꼽혔다.

또 내년도 개통 예정인 주요 도로인 제3경인고속도로(인천시 고잔동~시흥시 논곡동, 2010년 7월 예정), 제2자유로(파주 운정신도시~서울시 상암동, 2010년 12월),
계수대로(시흥시 계수동~부천시 범박동, 2010년 12월) 등을 추천됐다. 단 지하철ㆍ도로의 경우 국가 및 지자체 예산 등의 문제나 보상 문제, 주민 반대 등으로 개통이 지연될 수 있다는 점은 유의해야 한다.