서울개벽 '르네상스' 따라가 볼까

오세훈 시장 취임 후 서울시가 추진한 대형 개발사업에는 공통 단어가 하나 있다. 바로 '르네상스'다. 지금껏 발표된 르네상스 프로젝트 앞에는 '동북·서남·한강·남산' 등의 용어가 붙어있다. 여기에 '서북르네상스'가 조만간 추가될 전망이다.

서울시가 은평 서대문 마포구 등 상대적으로 낙후한 서울 서북부지역의 종합개발계획을 마련하고 있기 때문이다. '서북르네상스 프로젝트'로 이름 붙여질 이 사업은 빠르면 올 상반기 안에 발표될 것으로 보인다.


암흑기 중세 유럽을 부흥시켰던 르네상스. 일부 정치권은 서울시의 르네상스사업에 대해 "주변지역의 아파트값만 올렸다"고 비판하지만 이 프로젝트는 서울시내 개발지형을 근본적으로 바꾸고 있는 게 사실이다. 그 중심으로 들어가 보자.

◆서남권르네상스

서울시는 서남권르네상스를 2008년 6월에, 동북권르네상스는 1년 뒤인 2009년 6월에 발표했다. 서남권은 강서 관악 구로 금천 동작 영등포 양천구 등 7개 자치구를 아우른다. 준공업지역이 많아 도심개발이 사실상 멈춰있던 곳이다.


서남권르네상스의 핵심은 이 지역에 산재한 준공업지역을 정비하는 것이다. 이를 통해 산업과 주거·문화가 조화된 도시로 탈바꿈시키겠다는 것으로 서울시는 지난해 10월 '준공업지역발전계획'으로 서남권르네상스를 구체화했다.

준공업지역 위치도

준공업지역으로 묶여 개발이 제한돼 왔던 영등포구 문래동 2가 일대 등 4개 지역을 '우선정비대상구역'으로 지정, 개발을 본격화하겠다는 것으로 7개 자치구에 걸쳐있는 준공업지역(27.71㎢)이 순차적으로 개발된다.

이 계획안에 따르면 시는 준공업지역을 ▲공공지원형(산업 밀집지역) ▲산업정비형(주거와 산업기능이 혼재된 지역) ▲지역중심형(역세권 등 중심기능이 필요한 지역) 등 3개로 구분, 각각의 특성에 맞는 정비방식으로 개발한다.

공공지원형 개발의 경우 산업개발진흥지구로 지정해 세제지원과 기반시설 설치, 용적률 완화 등의 혜택을 부여할 예정이다. 시는 ▲영등포구 양평동 ▲영등포구 문래동 ▲구로구 신도림동 ▲성동구 성수동 4개소를 산업개발진흥지구로 계획하고 있다.

산업정비형 개발은 주거와 산업 부지를 분리, 가로변에 산업시설을 우선 배치하는 등 '산업축'을 형성한다는 계획이다. 특히 이 지역에는 장기전세주택 시프프를 건립, 용적률을 250%에서 300%로 완화할 방침이다.

◆동북권르네상스

동북권르네상스는 성동 광진 동대문 중랑 성북 강북 도봉 노원구 등 8개구와 구리 남양주 포천시 등 경기 북부지역 일부를 포함한다. 특히 동북권을 관통하는 중랑천변이 거점지역으로 육성된다.

중랑천을 따라 ▲창동·상계 ▲성북·석계 ▲성수·뚝섬을 3대 신경제거점으로 ▲초안산 일대 ▲이문·휘경·중화 ▲중랑물재생센터를 3대 신문화거점으로 개발한다. 역세권 등 기존 거점과도 연계해 수변 개발에 따른 동력을 확산시킨다는 전략이다.

동북권의 숙원인 교통 인프라도 확충된다. 우이~신설선, 우이~방학선, 동북선(왕십리~은행사거리), 면목선(청량리~신내) 등 총 35.84㎞ 길이의 경전철을 조기 개설하고 간선도로망을 늘려 강동지역 및 도심으로의 접근성을 개선하기로 했다.

동북권 르네상스 발표 이후 움츠러들었던 강북지역이 다소나마 활기를 되찾기 시작했다. 대책발표가 나오자 강북 노원 성북 도봉구 일대 단지들은 쌓여 있던 급매물이 상당부분 해소됐고 집주인들은 매물을 거둬들이는 등 시장분위기가 급반전되기도 했다.

동북권 르네상스와 관련해 서울시가 가장 최근에 내놓은 사업으로는 성북역과 석계역 일대 개발계획이 있다. 지난해 10월 발표됐는데 '성북·석계'지역을 집중 육성하는 내용을 담고 있다. 시는 올 상반기 구체적인 사업계획을 마련할 방침이다.

성북석계역 개발모형도

한강을 중심으로 도시구조를 개편하는 '한강르네상스'와 남산의 생태환경과 역사·문화유산을 복원하는 '남산르네상스'는 모두 올해 1단계 사업이 마무리된다. 한강변 재건축아파트와 남산을 중심으로 한 중부권의 지역가치 상승을 예상할 수 있다.

◆서북권르네상스

올 상반기 발표될 것으로 보이는 서북권르네상스의 수혜지역은 은평 서대문 종로 중구 마포 용산구 일대가 될 전망이다. 용산구의 용산국제업무지구와 마포구의 상암디지털미디어시티(DMC) 등 2개의 대형 신흥업무지구와 연계하는 방안이 유력하다.

서북권은 은평·돈의문·가재울·아현·한남·수색·북아현·창신 등 8개의 뉴타운이 개발될 정도로 재개발이 활발한 곳이다. 이들 뉴타운 개발을 체계화하기 위한 방안도 서북권르네상스에 포함될 가능성이 크다.

부동산 전문가들은 서북권르네상스가 부동산시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망한다. 수많은 뉴타운 개발로 이미 이들 지역 부동산 가격이 많이 오른 상태이고, 용산국제화업무지구, 상암DMC 등의 주변 지역도 이미 부동산 가격이 크게 올랐기 때문이다.

◆문제점은?

이 같은 르네상스 정책에는 어떤 문제점이 있을까. 우선 비용 문제다. 동북권, 서남권 두개 프로젝트에 투입되는 금액은 무려 38조원. 서울시 1년 예산의 2배에 육박하는 엄청난 비용을 어떻게 부담할지가 숙제다. 민주당 등 야당이 서울시 르네상스 계획에 대해 비판하는 것도 무리는 아니다.

당초 계획대로 추진되기 위해서는 중앙정부와의 협조가 필요한데 이 부분도 걸림돌로 작용할 수 있다. 계획대로 추진되려면 국토해양부, 지식경제부 등과 정책 협조가 선행돼야 한다. 서울시가 중앙 부처의 협조를 얼마만큼 이끌어낼지가 주목되는 부분이다.

르네상스사업이 서울집값 상승의 주범이라는 지적도 사업의 본격추진을 어렵게 만들 수 있다. 특히 정부의 출구전략 시행 등으로 아파트가격이 가파르게 상승할 경우 르네상스사업에 대한 전면 재검토 의견이 힘을 얻을 수 있을 것으로 예측된다.