용적률 상향 훈풍…재개발·재건축 기대감 솔솔

↑ 3월 분양하는 재개발 아파트 성동구 금호동 금호17구역 '금호1차 자이' ⓒGS건설

올해 부동산 투자유망상품으로 재개발·재건축 아파트가 손꼽히고 있다. 최근 서울시가 뉴타운 등 재개발 구역의 기준 용적률을 20%p씩 올리면서 규제완화 기대감이 커졌기 때문이다. 곳곳에 사업추진 속도를 내는 단지들도 눈에 보인다. 올 봄 재개발·재건축 아파트 시장에 대해 진단하고 투자가치와 분양물량을 알아봤다.

◇재개발·재건축, 투자전망은?=재개발·재건축 아파트 값은 올해 들어 꿈틀하기 시작했다. 지난 9월 DTI규제 이후 하락세를 면치 못했던 재건축 아파트 값은 지난해 말부터 상승곡선을 그렸다. 최근 2주간 다시 가격이 주춤했지만 올 초 급상승에 따른 조정현상이라고 보는 의견이 많다.


우선 규제완화로 사업성이 좋아질 것이란 기대 때문이다. 서울시는 일반 재개발 구역과 뉴타운의 기준 용적률을 1종 주거지역 170%, 2종 190%, 3종 210%에서 20%p씩 일괄적으로 상향조정할 예정이다. 또 오는 6월 자치단체장 선거로 후보자들의 각종 개발공약이 나와 개발호재로 작용할 수 있다.

앞으로 강남권을 대표하는 단지의 개발발표도 이어진다. 대치동 은마아파트 안전진단 결과가 3월 예정됐고 개포지구 지구단위계획 변경안도 진행 중이다. 현재 개포택지개발지구는 녹지, 교통동선, 공원 등과 도시경관, 스카이라인, 단계별 시행계획 등의 마스터플랜을 진행 중이다. 잠실주공 5단지도 안전진단 신청 움직임을 보이고 있다. 이 단지의 사업추진 여부에 따라 시장이 술렁일 가능성이 있다.

하지만 재개발·재건축 아파트 값이 본격적으로 상승세를 타기는 힘들 것이라고 전문가들은 전망하고 있다. 각종 소송에 발목이 잡힌 재개발구역이 늘고 있고 DTI규제 이후 거래가 부진해서다.

조민이 스피드뱅크 팀장은 "개발발표가 지연되면 재건축 시장은 약보합세를 나타낼 것"이라며 "지난해 12월 이후 재건축 아파트값이 상승해 전고점을 회복한 곳도 있어 추격매수를 기대하기는 힘들고 지난해 금융위기를 경험하면서 호가가 상승해도 저가 매물 외에는 거래가 이뤄지지 않을 가능성이 높다"고 말했다.

◇3월 분양하는 재개발 재건축 어디?=올해는 재개발·재건축 사업으로 3만여 가구의 분양물량이 쏟아질 전망이다. 부동산업계에 따르면 올해 전국에서 분양 예정인 재개발, 재건축 물량은 총 111곳 3만603가구(주상복합 포함)로 조사됐다. 지난해 1만7062가구보다 79.3% 증가했다.

이중 2월 말 흑석뉴타운을 시작으로 강동구 둔촌동, 성동구 금호동에서 재개발 재건축 아파트가 분양된다. 대우건설은 이달 24일에는 강동구 둔촌동 진흥아파트를 재건축해 800가구 중 113가구를 일반분양했고 25일 동작구 흑석동 흑석4구역을 재개발한 흑석한강푸르지오 811가구 중 211가구에 대해 청약접수를 받았다.


3월은 GS건설이 성동구 금호동2가 562번지 일대 금호17구역을 재개발해 ‘금호자이 1차’ 를 분양한다. 지하4층, 지상15~20층 6개 동 규모이며, 총 497가구 중 조합원 및 임대분양을 제외한 84~140㎡ 31가구가 일반 분양된다. 84㎡(이하 전용면적) 15가구, 111㎡ 4가구, 140㎡ 12가구다. 분양가 상한제를 적용받지 않아 계약 후 전매가 가능하다.

경기도는 재건축 물량이 나온다. 동부건설은 오는 3월 경기도 남양주시 도농동 293-9 번지 일대에서 도농 센트레빌을 분양한다. 총 457가구 중 59~114㎡ 규모의 289가구가 일반에 분양이다. 계약 후 즉시 전매 가능해 별내지구나 보금자리주택에 비해 환금성이 좋다.

↑ 3월 분양 예정인 재건축 아파트, 경기도 남양주시 도농동 도농센트레빌 ⓒ동부건설