주택공급 급감여파, '2011 입주대란' 오나

- 내년 입주 물량 2000년 이후 첫 10만가구대
- 내후년에는 더 심각…전세난·집값 급등 우려
- 분양가상한제 폐지등 공급확대 유인책 필요


최근 3년 연속 나타난 주택공급량 감소 여파가 내년 입주물량 급감으로 이어질 전망이다. 입주물량이 줄면 전세난, 가격상승 등 부작용이 연쇄적으로 나타날 수 있는 만큼 대책 마련이 시급하다는 지적이다.

민간주택 공급이 감소한 원인을 파악하는 동시에 수요가 많은 중소형 공공주택 공급량을 늘리는 등 다양한 해결책을 모색해야 한다는 의견이다.


◇내년 입주물량 10만가구대로 추락

부동산정보업체 부동산114에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 19만2000여가구다. 이는 2000년대 들어 가장 적은 물량으로 연간 입주물량 기준 처음으로 20만가구 밑으로 떨어진 것이다.

2000∼2010년 전국 연간 입주아파트는 평균 31만3000여가구. 2001년(28만5000여가구)과 2009년(28만3000여가구) 2010년(29만5000여가구)을 제외하면 매년 30만채 넘는 아파트가 집들이를 했다. 내년 입주물량은 예년보다 10만가구 이상 줄어든 셈이다.


지역별 차이도 크다. 내년 수도권 입주물량은 10만8000여가구로 올해(16만8000여가구)보다 35% 정도 물량이 감소한다. 특히 매년 평균 10만여가구가 입주한 경기도의 경우 내년 입주물량이 5만여가구로 절반 이상 줄어든다.

수년간 공급이 끊긴 지방의 입주량 감소세도 두드러진다. 내년 입주물량 감소율은 울산(78%)이 가장 높고 강원(72%) 충북(66%) 등이 뒤를 잇는다. 최근 분양시장이 활기를 띠는 부산과 대구도 올해보다 입주물량이 각각 26%, 52% 감소하는 등 2∼3년간 공급 공백 여파에서 벗어나기 어려울 것으로 보인다.

더 심각한 문제는 2012년 입주물량이 12만6000여가구로 예년의 3분의1 수준까지 급감한다는 것이다. 이 시기에 수도권 입주량은 9만여가구로 2000∼2010년 연간 평균 16만여가구의 56% 수준으로 감소한다. 특히 매년 평균 5만여가구가 입주한 서울의 경우 2012년 입주량은 1만3000여가구에 불과하다.

◇주택공급 3년 연속 감소 이유

이처럼 주택공급이 대폭 줄어든 가장 큰 원인은 분양가를 일정 수준 이상 올리지 못하게 제한하는 분양가상한제의 민간택지 확대 시행 때문이다. 2005년 신도시 등 공공택지 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트에 처음 시행된 분양가상한제가 2007년 9월 민간택지로 확대 시행된 이후 신규 공급은 급격히 줄었다.

건설사들은 상한제를 피해 분양물량을 한꺼번에 쏟아냈고 시장에서는 공급과잉현상이 나타났다. 이같은 현상은 경기침체, 글로벌 금융위기 등과 맞물려 미분양 적체, 아파트값 하락, 건설사 주택사업 축소 등으로 이어졌다.

주변 시세보다 평균 20∼30% 싸게 분양하는 보금자리주택도 민간주택 공급을 위축시킨 요인이다. 서울 강남·서초를 비롯해 경기 하남·고양 등 수도권 인기지역에 값싼 아파트가 대거 공급되면서 민간아파트 분양수요가 보금자리 대기수요로 돌아섰다는 것이다.

불투명한 부동산시장 전망, 미분양주택 적체, 경기침체 등도 주택공급 감소요인으로 꼽힌다. 집값이 더 떨어질 것이란 전망에 힘이 실리면서 전세입자 등 실수요자들이 내집마련 시기를 늦추기 때문이다. 글로벌 금융위기, 금리인상 기조 등으로 얼어붙은 구매심리도 좀처럼 풀리지 않고 있다.

◇수급불안 해소할 대책마련 시급

전문가들은 올 11월 현재 수도권 미분양 아파트가 2만9000여가구로 IMF 외환위기 이후 최대규모지만 공급부족에 따른 가격급등을 막기 어렵다고 분석한다. 입지(외곽)나 면적(중대형) 가격(고가 또는 고분양가) 등을 고려할 때 실수요자의 선택을 받기 어려운 조건의 장기 악성물량이 많다는 것이다.

민간주택 공급 활성화, 공공주택 공급 확대 등 전략을 적절히 펼쳐야 한다고 조언한다. 박원갑 스피드뱅크 수석부사장은 "전세난으로 전셋값이 오르면 중소형 주택매매가가 오르고 시장과열로 이어진 과거 경험을 떠올려야 한다"며 "주택 공급 감소세가 장기화되면 시장이 불안해질 수밖에 없다"고 우려했다.

분양가상한제 폐지 등 민간주택 공급이 증가할 수 있는 발판을 마련해야 한다는 의견도 있다. 김승배 피데스개발 사장은 "가격은 제도가 아니라 시장논리에 맡겨야 한다"며 "상한제를 적용하지 않았더라도 최근처럼 주택시장이 냉각되면 분양가는 낮아질 수밖에 없다"고 말했다.