8조 땅값 해결, '용산역세권' 정상화

"프로젝트 파이낸싱(PF)시장 위축으로 사업추진이 답보상태였지만 이번 정상화방안으로 더 이상 건설사 지급보증에 매달리거나 막대한 금융비용이 투입되는 본PF도 필요가 없게 됐다."

13일 서울 세종로 광화문빌딩 12층에서 '용산국제업무지구 개발사업 완전 정상화를 위한 사업정상화계획'을 발표한 코레일은 이번 방안의 의의를 국내 PF사업의 새로운 패러다임을 보여준 것이라고 설명했다. 사실상 코레일이 디벨로퍼로서 모든 리스크를 떠안고 용산역세권의 사업성에 과감한 투자를 한 것이라는 평가다.


- 이번 정상화방안의 의미는?
▶ 사업 초기부터 땅값을 빌려 납부하는 구조를 사업 후반에 벌어서 갚을 수 있도록 바꿨다는 데 의미가 있다. 초기 자금부담 굴레에서 벗어나 분양이나 자산 선매각 등을 통해 자금이 유입되면 자금 조달 문제를 완벽히 해소할 수 있게 된 것이다.

이번 조치로 더 이상 건설사 지급보증에 매달리거나 막대한 금융비용이 투입되는 본PF도 할 필요가 없게 됐다. 또 10조원에 달하는 시공물량이 쏟아지면 국내 건설업 회생은 물론 막대한 경기부양효과도 기대된다.

특히 대형 PF사업의 상징적 존재라 할 수 있는 용산역세권 개발사업의 정상화는 120조원에 이르는 국내 PF사업의 활로에도 청신호가 될 것으로 전망된다.


- 건설사 리스크를 줄여 사업 참여의지를 높였다는데?
▶ 그동안 건설사들이 사업 참여를 꺼리는 가장 큰 요인은 지급보증, 분양불 시공계약, 책임준공확약 등 3가지였다. 즉 착공 2년 전부터 지급보증을 제공해야 하고 분양대금의 상당 부분을 토지대금으로 우선 납부하게 돼 공사비를 받지도 못하면서 건물을 완공해야만 하는 위험부담이 있었던 것이다.

하지만 이번 조치로 건설사 추가 지급보증이 필요 없게 됐고 토지대금을 사업 후반으로 조정, 공사비를 토지대금보다 우선 지급받을 수 있는 여건이 확보됐다.

- 건설주간사 문제도 해결되나?
▶ 용산역세권 개발사업은 규모가 커 어느 한 건설사가 시공주간사 또는 프로젝트 매니저(PM)를 수행하기 어렵다. 앞으로는 오피스빌딩, 오피스텔, 상업시설, 호텔, 백화점 등 개별 건축물마다 책임을 지는 시공사를 선정할 예정이다.

이번에 코레일인 선매입한 랜드마크 빌딩의 시공사는 출자 여부와 상관없이 모든 건설사를 대상으로 9월 입찰을 실시해 선정하고, 나머지 건물은 선매각 계약이 체결되거나 건축공사에 들어가는 내년 말 선정할 계획이다.

- 해외 자금 유치작업은 어떻게 되고 있나?
▶ 싱가포르·홍콩 투자설명회와 중국 IR을 통해 해외에서 용산의 미래가치를 높게 평가하고 있다는 것을 확인했다. 현재 글로벌 투자자들이 그랜드 컨소시엄을 구성해 용산국제업무지구내 전체 업무시설 및 상업시설을 일괄매입하는 것을 검토 중에 있다.

일부 투자자들은 개별 건물들을 매입하는 것을 희망하고 있어 다방면으로 협상을 진행하고 있다. 그동안 자금 조달을 위해 자산 선매각을 우선 추진했지만 앞으로는 더 많은 투자자들에게 더 좋은 조건으로 매각할 수 있도록 협의해 나가겠다.

- 사업이 상당 기간 늦어졌는데 전체 사업스케줄에는 지장이 없나?
▶ 그동안 인허가 작업 및 마스터플랜 수립 등 사업 일정은 차질없이 진행해왔지만 사업이 답보되면서 전체 단지 2015년 말 완공, 랜드마크빌딩 2016년 말 완공 계획보다는 1년 정도 지연됐다.

앞으로 설계, 인허가, 시공, 분양, 주민보상 등 모든 사업추진에 있어 패스트트랙(Fast Track)으로 진행할 예정이며 인허가권자인 서울시의 지원을 약속받았다.

서부이촌동 주민들도 통합개발동의, 물건조사, 협의보상, 자진이주 등 사업추진에 적극적으로 협력할 것으로 기대한다. 모든 계획이 잘 진행되면 2016년 12월 전체 단지 일괄준공이 가능할 것이다.