수익률 '함정'…"10% 번다더니 5%도 힘들어"

- 고급화 앞세워 高분양가 고수…임대 시세 부풀리기
- 분양금아닌 실투자금에 이자만 계산 '수익률 뻥튀기'
- 운영경비·공실류만 따져봐도 5%대 간신히 '턱걸이'


최근 도시형생활주택이 우후죽순으로 공급되면서 건설사간 경쟁이 심화되고 있다.


이렇다보니 수익률을 과장해 분양하는 사례도 빈번하다. 옥상정원이나 피트니스센터 등 주민 공동편의시설을 고급화 내지 차별화한다며 고분양가를 고수하면서도 주변 임대시세를 부풀리거나 각종 리스크를 감안하지 않은 채 과도하게 높은 수익률을 제시하고 있다.

실제로 최근 도시형생활주택이 우후죽순처럼 공급되는 인천 주안역 일대에서 공급된 힘찬종합건설의 '주안 베스티움'은 실투자금 2000만원대에 연간 11~13%의 수익률을 제시했다. 추산종합건설의 '정다운가(家)'는 100% 임대보장제로 운영된다며 연간 12%의 확정수익률을 보장한다고 광고했다.

서울 도심에서 분양 중인 도시형생활주택도 상황은 마찬가지다. 슈프림종합건설이 영등포구 여의도동에 짓는 '훼미리하우스'는 주택형별로 연간 8~10%대 수익률 실현이 가능하다고 주장했다.


하지만 이 같은 수익률에는 함정이 있다. 이들 업체가 제시하는 수익률은 분양금액에서 대출금과 임대보증금을 제외한 실투자금에, 연간 월세수익에서 대출이자만 단순히 제외한 계산이다.

하지만 전문가들은 도시형생활주택과 같은 수익형 부동산의 수익률을 따질 때는 대출이자와 같은 금융비용은 물론 빌트인가전의 감가상각 등 운용비용과 공실률 등을 감안해 실질수익률을 계산해야 한다고 지적한다.

ⓒ최헌정

정확한 실질수익률을 계산하기 위해 부동산투자분석사(CCIM)인 상명대 채영규 교수의 자문을 받아 △서울 중랑구 중화동 '범양프레체' 17.94㎡(이하 전용면적) △국내 1호 도시형생활주택인 영등포구 신림동 '아데나534' 17.94㎡ △용산구 한강로 '용산SK큐브' 13.01㎡ 등 3채를 매입해 임대할 경우를 가정, 시뮬레이션을 진행했다.

이들 도시형생활주택의 실제 분양가는 '범양프레체' 1억2000만원, '아데나534' 1억4900만원, '용산SK큐브' 1억5100만원 등이다. 시뮬레이션을 위해 공실률을 10%로 설정했다. 소형주택의 경우 임차인 변동이 빈번하고 시장변동성이 크다는 점을 감안, 연간 1개월 공실보다 높게 책정했다.

수수료를 포함한 각종 운영경비는 2년차부터 1개월 임대료 수준을 반영했다. 분양가의 50%를 연 5%의 이자율로 대출받은 것으로 계산했다. 임대료는 각 도시형생활주택이 받을 수 있다고 광고해온 수준에서 보증금 1000만원에 월세 50만~80만원을 각각 책정했으며 물가상승률 등을 반영해 연간 5%씩 증가하는 것으로 가정했다.

이를 바탕으로 진행한 시뮬레이션 결과를 보면 1년차에 가능한 연간 총 임대수입은 2280만원이다. 이때 공실에 따른 공제 임대수익 228만원을 뺀 실질 예상임대수익은 2052만원이다. 여기에 대출이자 1050만원을 제외하면 연간 순운영 임대수익은 1002만원으로 5.6%의 실질 임대수익률이 계산된다.

운영경비가 발생하는 2년차부터는 실질 임대수익률이 크게 떨어질 것으로 예상된다. 연간 총 임대수입(연간 5% 인상) 2394만원에서 공실분 239만원을 제외하면 2155만원의 실질예상 임대수입이 나온다.

여기에 운영경비로 1개월치 임대료 200만원과 대출이자 1050만원을 제외하면 연간 순운영 임대수익은 905만원이며 실질 임대수익률은 5.0%로 전년에 비해 떨어진다. 만일 대출 없이 자기자본만으로 2년간 임대할 경우 연간 실질 임대수익률은 1년차 4.9%, 2년차 4.7%로 각각 낮아진다.

세금은 정부의 전·월세 대책에 따른 세제혜택으로 대부분 면제된다. 달라진 세법에 따라 전용면적 60㎡ 이하 도시형생활주택을 취득할 경우 취득세가 100% 면제되며 주택은 전용면적 40㎡ 이하인 경우 지방세인 재산세가 100% 면제된다.

채 교수는 "실제 임대사업시 지출되는 운영경비와 공실률 등만 반영해도 분양업자들이 제시하는 수익률이 과도하게 부풀려져 있음을 알 수 있다"며 "여기에 감가상각과 자산가치 하락 등까지 감안하면 실질수익률은 더 떨어질 수 있다"고 지적했다.