'신탁개발'로 아파트 재건축…"조합방식보다 2~3년 단축"

아파트 재건축시 기존 조합방식과 신탁방식 비교분석표. / 자료제공=한국자산신탁

#지난 5일 서울 역삼동 한국자산신탁 사무실에 재건축을 앞두고 있는 한 아파트 조합원이 찾아왔다. 그는 도시재생사업실 직원에게 다짜고짜 "우리 아파트도 신탁방식으로 재건축하면 내년까지 관리처분인가를 받을 수 있나요"라고 물었다.

내년까지 유예된 '재건축 초과이익환수제'의 적용을 받지 않기 위해선 그 전에 관리처분인가를 받아야 하는데 현재 추진 속도로 거의 불가능하다는 게 그의 설명이었다. 결국 그 해결책으로 일부 조합원들이 판단한 게 부동산신탁사에 맡기는 것이었고 이를 문의하기 위해 직접 찾아온 길이었다.

그는 "아무리 강남이라 하더라도 아파트 규모가 작아 재건축부담금이 크게 늘면 사업을 하지 않으려는 주민들이 많다"며 "신탁방식을 통하면 사업 속도가 빠르다고 해서 사실인지 아닌지 확인하러 왔다"고 털어놨다.

앞으로 부동산신탁회사가 재개발·재건축 등 정비사업의 핵심 축으로 떠오를 전망이다. 지난 3월 '도시 및 주거환경정비법' 개정으로 신탁회사가 정비사업의 단독 시행사로 참여할 수 있게 됐기 때문이다.

그동안 부동산신탁사들은 재개발·재건축 사업의 전면에 나서기 어려웠다. 단독 시행자로 재개발·재건축 사업을 추진할 수 있는 기관은 한국토지주택공사(LH), SH공사 등 공공기관으로 한정돼 있었기 때문이다. 실제 부동산신탁사가 단독 시행을 맡은 사례는 전무하다.


부동산신탁사가 정비사업을 단독시행하려면 주민 4분의 3 이상의 동의서를 받고 사업지 전체 토지 3분의 1 이상 토지신탁계약을 체결해야 한다. 신탁사가 시행자로서 기존 조합을 대신하지만 모든 의사결정 과정은 위탁자인 소유주가 참여하는 총회에서 결정한다. 신탁사에 주는 보수는 정해지지 않았지만 기존 신탁 업무와 비슷한 매출액의 3~4% 수준이 될 전망이다.

무엇보다 인허가 추진부터 시공사 선정까지 전문가인 신탁회사가 도맡는 만큼 사업 추진속도가 빠르다. 실제 14일 한국자산신탁에 따르면 지난달 기준 구역지정 후 추진위원회 설립단계의 재건축 사업장은 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분 총회, 관리처분 인가 등의 절차를 차례로 받기까지 2년여의 시간이 소요된다. 하지만 신탁 방식을 통하면 관리처분 인가를 받기까지 1년4개월이면 된다.

신탁방식이 8개월이나 단축될 수 있는 이유는 신탁사 시행자 지정 인가가 나면 조합설립 없이 곧바로 시공사 선정과 건축심의를 동시에 진행할 수 있어서다.

한국자산신탁 관계자는 "추진위·조합설립을 위한 동의서 징구, 인허가청의 설립검토 및 인가기간, 각종 협력업체 및 시공사 선정절차 진행기간 등이 단축되는 만큼 1년 이상 사업기간이 빨라진다"고 설명했다.

상황이 이렇다 보니 한시적으로 유예된 '초과이익환수제' 부활을 앞두고 강남 재건축단지들이 신탁개발방식에 관심이 가지고 있다는 설명이다. 초과이익환수제가 적용되는지에 따라 가구당 부담액이 수천만원가량 차이가 날 수 있기 때문이다.

재건축 초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 그 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 2009년 금융위기 이후에는 오히려 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 있어 2017년 말까지 유예된 상태다.

재건축을 추진 중인 단지로선 이를 피하려면 내년 말까지는 관리처분 신청을 해야 한다. 통상 재건축 사업이 인허가 절차마다 3~6개월씩 걸리는 점을 감안할 때, 현재 최소한 '조합설립인가' 단계까지는 완료된 단지들이 초과이익환수제의 유예 혜택을 볼 수 있다는 의미다.

하지만 아직 조합설립도 하지 못한 재건축 단지들이 많다. 결국 초과이익환수제가 또다시 유예되기만을 기다리고 있는 상황에서 신탁개발방식을 통하면 이를 단번에 해결할 수 있다.

업계 한 관계자는 "신탁사를 통한 정비사업이 무조건 좋다고만 할 수 없지만 안전진단을 통과했거나 추진위를 구성해 이제야 재건축 사업 첫발을 뗀 단지들에겐 희소식"이라며 "초과이익환수제를 적용받느냐에 따라 최대 수천억원의 사업비를 절약할 수 있다"고 귀띔했다.