"뒷감당 될까" vs "효과 있을 것"…강남 투기과열지구 '논란'

서울 시내 신규 아파트 공사현장. /사진=뉴스1

강남 부동산시장을 겨냥한 정부의 '맞춤형 대책'에는 매매나 자격을 제한하거나 관련 세금을 높이는 등 여러 카드가 있다. 이 가운데 가장 강력한 처방은 '투기과열지구' 지정이다. 부동산 거래 시 포괄적인 제약이 뒤따르게 되기 때문이다.

그러나 그 실효성에 대해서는 전망이 엇갈린다. 이미 시기를 놓쳐 투기과열지구 지정이 시장 급랭만 초래할 수 있다는 우려와 국지적 과열을 막기 위해서는 지구 지정이 적절하다는 지적이 맞선다. 다만 과거와는 달리 지구 지정에 따른 투기 지역 이동이나 확산 현상은 나타나지 않을 것이란 전망이 우세하다.


◇투기과열지구 지정, 부동산거래 시 광범위한 제약

18일 부동산업계에 따르면 국토교통부(국토부)는 서울 강남권 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 전매제한 기간 연장, 재당첨 제한, 청약 1순위 자격 강화, 투기과열지구 지정 등의 여러 방안을 검토하고 있다.

이 가운데 가장 많이 거론되는 방안은 투기과열지구 지정이다. 투기과열지구는 2000년대 초 집값 급등기에 도입됐다. 2011년 말 강남 3구 해제 이후 현재 지정된 곳은 없다.


투기과열지구가 미치는 영향은 광범위하다. 우선 청약자격이 강화된다. 과거 5년 이내에 주택에 당첨된 자 등은 1순위로 청약이 불가한 것. 수도권의 경우 6개월인 전매제한 기간이 입주 때까지로 늘어난다.

재건축 조합원 지위(입주권) 양도가 제한된다. DTI(총부채상환비율)·LTV(담보인정비율)도 기존보다 강화된다. 현재 수도권에서 DTI와 LTV는 각각 60%, 70%다. 투기과열지구에서 오피스텔을 분양할 때는 반드시 입주자 공개 모집을 실시해야 한다.

투기과열지구 못지 않은 초강수 카드는 '투기지역' 지정이다. 이 경우 DTI·LTV 강화 등의 금융·세제 제재를 받는다. 부동산거래 시 들어갈 돈이 많아진다는 의미다. 이 지역에서 다주택자가 주택을 팔면 양도세율(기본 6~38%)에 10%포인트의 탄력세율이 붙는다.

◇"시장 급랭만 야기할 것" vs "규제 필요해"

투기과열지구 지정에 대한 전문가들의 생각은 다소 엇갈린다. 일부는 전국 부동산 시장이 얼어붙을 수 있다고 경고한다. 이들은 과열 현상이 막판에 이른 만큼 이미 규제 도입 시기를 놓쳤다고 비판했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "강남권이 투기과열지구로 지정될 경우 투기수요를 줄이는 긍정적 효과를 낼 수 있다"면서도 "제도 도입 충격으로 시장이 단번에 꺾일 수 있다"고 지적했다.

이어 "과거 투기과열지구 지정은 전국적으로 과열된 분위기를 안정시킨 측면이 있었다"며 "분양 막바지에 지구 지정은 부적정한 이슈로 작용할 것으로 보이는데 강남 부동산시장은 영향을 받지 않고 다른 지역에만 엉뚱하게 타격이 갈 수도 있다"고 강조했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 실장은 "고강도 규제인 투기과열지구 지정은 부동산 시장 전반을 급랭시킬 수 있다"며 "지구 지정에 따른 규제가 상당한데 도입은 어려울 것으로 보인다"라고 설명했다.

반면 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "투기과열지구 지정으로 부동산 시장이 급랭할 지 의문이며 과열된 일부지역을 규제하는 게 맞다"면서도 "다만 지구 지정에 따른 제한 사항은 시장 상황에 따라 일부 또는 전부를 적용해야 할 것"이라고 말했다.

과거와는 달리 강남 투기과열지구 지정 후 투자자들이 주변 지역으로 이동하는 모습은 나타나지 않을 것이라는 분석도 있다.

2002년 강남을 과열지구로 지정했을 당시 투자 자금이 신도시 등으로 이동하면서 투기 지역이 확산되는 부작용이 나타났다. 당시 정부는 강남3구를 시작으로 경기 남양주·화성·고양시, 이어 용인·송도·대전 등을 과열지구로 지정해야 했다.

송 실장은 "과거 강남을 투기과열지구 지정했을 때 한쪽을 누르면 다른 곳이 솟아나는 것처럼 투자자들이 수도권으로 이동하는 모습을 보였다"면서도 "하지만 현재 상황은 될 곳만 된다는 걸 알기 때문에 비슷한 양상은 보이지 않을 것으로 판단된다"고 말했다.