[문답]"투기과열지구 지정 심의 정례화한다"

서울 시내 신규 아파트 공사현장. /사진=뉴스1

앞으로 서울 전역과 세종시·경기 일부 지역의 공공택지 분양아파트는 소유권이전등기 완료 시까지 전매가 금지된다. 특히 서울 강남 등 4개구와 경기 과천의 민간택지 분양주택도 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매할 수 없다.

국토교통부는 이 같은 내용의 '주택시장의 안정적 관리방안'을 3일 발표했다. 우선 서울시 전역(25개구)과 세종시(행정중심복합도시 건설 예정지역), 경기도 일부(과천·성남·하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시 한정)), 부산시 일부(해운대·연제·동래·남구·수영구)를 조정 '대상지역'으로 보고 선별적인 규제를 적용한다.


분양권 전매제한기간은 지역에 따라 조정했다. 강남·서초·송파·강동구 등 서울 4개구와 경기도 과천은 공공택지(현행 1~2년)와 민간택지(6개월) 모두 '소유권이전등기 완료 시까지'로 제한했다.

4개구를 제외한 서울시의 나머지 21개구와 경기도 성남은 공공택지의 경우 현행 '1~2년'에서 '소유권이전등기 완료시'로, 민간택지의 경우 현행 '6개월'에서 '1년6개월'로 각각 분양권 전매를 강화했다.

경기도 하남·고양·남양주·화성(동탄2신도시)과 세종시(행정중심복합도시 건설 예정지역) 공공택지의 경우 각각 현행 1~2년, 1년에서 ‘소유권이전등기 완료시까지’로 제한된다. 해당 지역의 민간택지는 조정대상에서 빠졌다.


부산은 주택법상 민간택지가 분양권 전매제한 대상이 아니어서 전매제한 강화 대상에서 제외됐다. 해당 지역의 공공택지는 조정대상에서 제외된다.

대상지역에서 아파트 청약 시 △세대주가 아닌 자 △5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 △2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자 등은 1순위에서 제외된다.

다음은 박선호 국토교통부 주택토지실장과의 일문일답이다.

-전매제한·청약자격 제한 등이 제한되는 지역의 선정 기준은

▶주택가격·청약경쟁률 등의 정량지표를 충족하는 지역 중 향후 공급물량·입지여건·생활권역 등을 종합적으로 고려했을 때 청약과열이 발생했거나 향후 청약과열 우려가 있다고 판단한 특정 지역과 주택유형을 선별했다.

구체적으로 △주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 △청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳이다.

-서울·경기 일부·부산·세종 등이 선정된 이유는

▶서울의 경우 전반적으로 청약경쟁률이 높게 나타나고 있으며 입주물량이 수요에 비해 상대적으로 적고 단일 시장이기 때문에 25개구 전 지역을 선정했다.

경기도는 청약수요가 집중되고 있는 미사·동탄2·다산 신도시 등이 위치한 고양·남양주·하남·화성·과천·성남의 공공택지와 재개발·재건축 사업에 대한 기대감이 높고 향후 분양 예정물량이 집중된 서울 인근 과천·성남의 민간택지를 선정했다.

부산은 가격상승률과 청약경쟁률이 전국에서 가장 높은 수준인 동부산권역의 해운대·연제·동래·수영·남구로 선정했다. 인근 지역으로부터 인구가 다수 유입되고 있고 청약 경쟁률이 최근 급증하는 등 과열이 우려되는 세종시(행정중심복합도시 건설 예정지역)를 지정했다.

-강남구·서초구·송파구·강동구·과천시는 다른 지역보다 강화된 전매제한기간을 적용한 이유는

▶이들 지역은 이번에 설정한 정량요건 중 2개(주택가격상승률, 청약경쟁률)를 모두 충족하면서 타지역에 비해 과열 수준이 높고 과열이 지속될 가능성이 있다. 시장 파급효과가 높아 전매제한기간을 보다 강화해 투자수요의 감소를 유도할 필요가 있다고 판단했다.

-투기과열지구와 이번 대책의 선별적 제도적용의 차이점은

▶투기과열지구로 지정되면 금융규제의 강화, 조합관련 규제 강화 등 다수 규제가 자동 시행된다. 하지만 이번 맞춤형 청약제도는 투기과열지구의 지정 효과 중에서 특히 실수요자 보호에 실효적인 규제(전매제한기간 강화, 재당첨 제한 및 1순위 제한)만 적용한다는 점에서 차이가 있다.

-이번에 투기과열지구 지정하지 않은 이유는

▶이번에 선정한 지역은 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등 투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함돼 있다.

특히 서울과 경기의 향후 분양물량은 대부분 정비사업과 공공택지 물량이고 이들 물량은 통상 1순위에서 마감된다는 점을 감안, 1순위 제한 등 주요 청약제도의 강화는 단기적 투자수요가 청약시장에 진입하는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것으로 기대한다.

앞으로 이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 과열 현상의 심화 또는 확산 여부를 면밀히 분석해 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이다.

-맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지

▶개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 11월 3일 입주자모집공고분부터 적용된다. 11월 3일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않는다. 또한 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다.

1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 '주택공급에 관한 규칙' 개정 절차를 최대한 단축해 이달 중순 시행 예정이다.

-이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지

▶시장 상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.