"예상보다 강한 규제…과열진정효과는 확실"(종합)

정부의 11.3 부동산 대책에 대해 전문가들은 강남4구와 세종시, 경기 과천 등의 분양권 전매를 사실상 금지하는 등 강도는 물론 범위도 예상을 뛰어넘었다고 평가했다. 정부가 강력한 시장 안정 의지를 밝힌 데 따라 그동안 시장을 이상 과열로 몰아갔던 투기 수요도 한동안 손발이 묶일 것으로 내다봤다. 다만 부동산시장 경기가 정점을 찍고 하향세로 전환하는 시점에서 정부가 예상 이상의 강력한 규제 카드를 꺼내든 데 따라 거래 위축과 양극화 심화 등 한동안 부작용도 나타날 것으로 전망했다.

서울 강남구 대치동 전경/사진=머니투데이DB

◇'강남 과열 잡는다' 강한 시그널

정부는 3일 서초·강남·송파·강동 등 서울 강남권 4개 구와 경기 과천 등 과열이 의심되는 지역에 분양권 전매 금지 조치를 내렸다. 서울 전역과 세종시 전역, 경기도 및 부산 일부 지역은 청약 1순위 요건 강화와 재당첨 금지도 적용된다.


이날 국토교통부가 발표한 '주택시장의 안정적 관리방안'에 따르면 이른바 서울 강남 4구와 과천시는 분양권 전매 제한 기간이 현행 6개월에서 소유권 이전 등기 완료 때까지로 늘어났다. 사실상의 전매 금지 조치다. 이들 4개 구를 제외한 서울시의 나머지 21개구와 경기도 성남시는 현행 6개월에서 1년6개월로 전매제한 기간이 3배 연장된다.

또 서울과 세종시 전역, 경기·부산 일부 지역은 청약 1순위 조건 강화와 함께 재당첨이 금지된다. △세대주가 아닌 자 △5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 △2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자 등은 청약 1순위에서 제외된다. 이미 청약에 당첨된 자는 5년간 재당첨도 제한된다.

현 정부가 부동산시장 직접 규제에 나선 것은 이번이 처음이다. 정부는 그간 집단대출 억제와 같은 우회·간접적인 과열 대책으로 일관해왔다.


시장 전문가들은 정부의 이번 결정에 대해 그만큼 부동산시장 과열 상황을 심각하게 인식하고 있다는 방증이라고 입을 모았다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "생각했던 것보다 강도 높은 수요조절 대책"이라며 "이번 조치가 인기지역에 몰리는 단기 투기 수요를 억제하는 효과는 확실할 것"이라고 말했다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "이번 조치의 골자는 전매제한 기간 연장, 재당첨 제한 등 청약 규제가 강화되는 것"이라며 "특히 입주 때까지 전매를 금지한 것은 시장의 예상치를 넘어선 것"이라고 설명했다.

황규완 대신증권 연구원도 "6개월 정도의 전매제한 기간 연장을 예상하고 있었는데 사실상 전매 금지에 가까운 조치가 내려졌다"며 "(이 정도 강도라면) 강남 등의 투기 수요는 분명히 잠잠해질 것"이라고 평가했다.

전문가들은 이번 조치가 전매 거래 감소와 청약 수요 억제 등 실제적인 진정 효과로 이어질 것으로 전망했다.

박 위원은 "서울, 부산 등 시장 안정 대상지역은 청약 경쟁률뿐 아니라 계약률도 하락할 것"이라며 "청약 1순위 조건이 강화되면 (투기 수요뿐 아니라) 실수요자 수도 줄어들기 때문"이라고 설명했다.

함 센터장은 "강남 4구 등은 사실상 전매시장이 증발하는 것"이라며 "전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등 시장타격이 불가피하다"고 전망했다.

◇"되는 곳만 되는 양극화·쏠림현상은 불가피"

한편 규제를 피해 비규제지역으로 투기 수요가 이동하는 풍선효과와 인기지역에만 수요가 몰리는 양극화현상 등은 심화할 것이라는 우려 목소리도 나왔다. 저금리 기조로 인해 유동성이 늘어난 지금과 같은 상황에서는 어느 한쪽을 규제할 경우, 투기 수요가 자연스레 다른 쪽으로 옮아갈 수밖에 없다는 지적이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "과열 양상을 진정시키면서도 부동산경기 악화는 막겠다는 정부의 고민이 엿보인다"면서도 "기존 재건축단지나 조합원 입주권 거래에 대한 제한 내용은 빠져 있어 잘 되는 지역에만 수요가 몰리는 쏠림현상이나 지역별 양극화 우려는 가중됐다"고 평가했다.

이상우 유진증권 연구원은 "저금리로 시중에 유동성이 풍부한 만큼 투자 수요가 자연스레 비규제지역으로 이동할 수밖에 없다"며 "서울의 경우, 전매제한 조치가 내려진 강남 4구 등을 피해 마포구나 동작구, 용산구 등으로 수요가 쏠릴 것"이라고 말했다.

황 연구원은 "부산이나 지방 재건축 시장, 수도권 내 비규제지역 등으로 (투기) 수요가 옮아갈 것"이라며 "풍선효과가 즉각적으로 나타날 수도 있다"고 경고했다.

정부의 규제 시기에 대한 지적도 이어졌다. 부동산 경기가 하락세로 전환하는 시점에 강한 규제가 이뤄질 경우, 매매 감소와 집값 하락 등 시장 위축이 나타날 수도 있다는 분석이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "그동안 부풀려진 청약 경쟁률로 인해 분양권 프리미엄(웃돈)도 과대 평가됐던 것이 사실"이라며 "단기적으로는 투자심리가 위축되면서 가격 조정이 일어날 것"이라고 말했다.

권 팀장은 특히 "부동산 매매는 심리적인 부분이 크게 작용하는 만큼 시장 관망세가 한층 짙어질 것"이라며 "다만 저금리로 인해 시중에 부동자금이 많이 풀려있는 만큼 시간이 지나면 이들 부동자금이 새로운 대안을 찾아 움직일 가능성이 높다"고 덧붙였다.

황 연구원은 "부동산 시장이 하락기에 접어들 수 있다는 우려가 나오는 상황에서 이런(강도 높은) 조치를 취했다는 것은 의아한 측면이 있다"며 "당장의 단기적인 위축은 피할 수 없다"고 강조했다.

반면 권 교수는 "실제 보기만큼 강도가 높은 것은 아니다. 투기과열지구 지정이나 DTI·LTV 규제 등의 내용은 빠져 있다"며 "가격 하락과 같은 시장 위축은 제한적일 것"이라고 예상했다.