부동산대책 풍선효과?…분양권 막히니 입주권 '기웃'

"정부 대책 발표 후 시장이 눈치보기에 들어갔지만 조합원 입주권 문의는 늘었어요. 눈치가 빠른 일부 조합원들은 입주권 매물을 회수했어요."(서울 서초구 A공인중개업소 관계자)

정부가 '11·3 부동산대책'을 발표한 가운데 수요자들이 '분양권 시장'에서 '입주권 시장'으로 눈을 돌리고 있다. 여전한 강남 수요에 전매제한이 없다는 점을 고려한 것이다.


일각에선 자칫 풍선효과로 입주권 시장이 과열될 수 있다고 우려했다. 하지만 정부가 시장 안정화에 지속적으로 나설 수 있다는 신호를 보내고 있어 지나친 과열 현상은 나타나지 않을 것으로 예상했다.

8일 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월부터 10월까지 서울지역 입주권 거래는 2747건으로 지난해 같은 기간(2622건)보다 소폭 늘었다. 부동산업계에서는 앞으로 서울 등 인기 지역의 분양권 전매, 청약 등이 어려워지면서 수요자들이 입주권으로 몰릴 수 있다고 분석했다.

입주권은 재개발·재건축 등의 정비사업 조합원의 자격으로 새로 만들어지는 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 입주권은 관리처분계획 인가 시점에서 발생한다.


권일 부동산인포 리서치 팀장은 "입주권은 이번 정부 규제를 비껴간 상품으로 어느 정도 수요가 있을 수 있다"며 "특히 입주권은 매물이 많지 않은 매도자 우위 시장"이라고 설명했다.

강남지역 입주권 시장을 살피는 사람이 늘고 있다. 서울 서초구 B공인중개업소 관계자는 "입주권이 규제 대상에서 제외되면서 투자 문의를 하는 사람들이 있다"면서도 "중도금 등으로 돈을 나눠 내는 일반분양과 달리 수억원에 달하는 목돈이 필요한 입주권의 경우 자본력이 있는 사람들만을 위한 시장"이라고 말했다.

일부 전문가들은 입주권 시장이 과열되지 않을 것으로 판단했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부 규제로 전체 부동산 시장이 움츠러든 상황에서 입주권 시장이 반사이익을 본다고 분석하기 어렵다"고 설명했다.

정부가 추가 개입할 수 있다는 의견도 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "청약이 어려운 상황에서 유망단지를 중심으로 입주권 수요가 늘어날 수는 있다"면서도 "풍선효과가 발생한다면 정부가 또다시 개입할 수 있다"고 경고했다.

전문가들은 입주권 거래 시 추가분담금, 세금 등을 고려해야 한다고 조언했다. 박원갑 위원은 "입주권을 매입해 재건축 등의 정비사업 조합원이 되면 좋은 동과 호수를 선점할 수 있다는 장점이 있지만 정비사업 과정에서 예상치 못한 걸림돌로 추가분담금이 늘어날 수도 있다"고 강조했다.

김규정 연구위원은 "입주권은 매입 후 토지 취득세를 내야 하고 세법상 주택에 해당돼 다른 주택과 같이 소유할 경우 2주택자로 간주한다는 점도 유의해야 한다"고 말했다.