내년 상업용부동산시장, 상가는 '맑음' 오피스텔은 '흐림'

전국 상가 분양 단지 수(왼쪽) 및 수도권 비중/자료=부동산114

주택시장 규제의 반사이익, 공급 물량 감소 등에 힘입어 내년 상가 분양시장이 투자 열기를 이어갈 것으로 기대된다.

13일 부동산전문 리서치업체 부동산114에 따르면 올해 총 137건의 상가 분양이 진행됐다. 이는 마곡, 위례, 동탄2신도시 등 택지지구 중심의 상가 분양이 활발했던 지난해의 219건에 비해 약 37% 감소한 수준이자 2005년 이후 최소 공급 물량이다.


신규 택지지구의 공급 감소, 내수 경기 침체 등이 상가 공급 감소로 이어졌다. 건설업체들의 상가 직접 운영이 늘어난 것도 분양 물량 감소에 영향을 미쳤다.

권역별로는 전체 물량의 61%가 수도권에 공급돼 수도권의 강세가 이어졌다. 유형별로는 근린상가 45개, 단지 내 상가 43개, 복합형상가 39개 등이 공급됐다.

전체 분양 수는 감소했지만 점포 수가 100개 이상인 대규모 상가가 차지하는 비중은 지난해 12%에서 올해 15%(20개)로 상승했다. 스트리트형 상가, 테라스형 상가 등이 등장하며 상가 규모도 커진 것으로 분석된다.

연도별 상가 평균 분양가 추이/자료=부동산114

상가 평균 분양가는 큰 폭 하락했다. 올해 공급 상가의 평균 분양가는 2217만원(이하 3.3㎡기준)으로 지난해에 비해 12% 하락했다. 수도권 상가가 2252만원으로 전년 대비 17% 하락한 반면 지방 상가는 2136만원으로 전년 수준을 유지했다. 특히 서울 상가의 평균 분양가는 2301만원으로 전년 수준을 약 30% 밑돌았다.

내년 상가 시장은 주택 규제의 반사이익과 신규 택지지구 공급 중단에 따른 희소성 부각으로 호조를 보일 것으로 전망된다. 특히 정부 규제로 유동자금의 주택시장 접근이 차단되면서 자금이 상가 분양시장에 집중될 것으로 보인다.

아파트 단지 내 상가 공급 확대도 예상된다. 일반적으로 아파트 분양이 입주 2년 전 진행되는 것과 달리 상가 분양은 입주 1년 전 시작되기 때문이다. 내년 이후 아파트 입주 물량이 크게 늘어나는 것과 맞물려 단지 내 상가 공급도 활기를 띨 것으로 전망된다.

김민영 부동산114 선임 연구원은 "11.3 대책 반사효과와 상업용지 품귀 현상 등으로 상가 인기가 내년에도 이어질 것으로 예상된다"며 "다만 상가시장이 소비와 밀접한 관련이 있는 만큼 금리 인상, 경기 침체 등 다양한 대내외 변수를 고려, 신중하게 접근할 필요가 있다"고 귀띔했다.

한편 내년 오피스텔 시장은 수익률 하락이 예상된다. 11.3 대책이 아파트 분양시장에 집중된 데 따른 반사이익으로 오피스텔 투자 수요는 늘어날 것으로 보이지만 금리가 상승하고 공급이 증가하면서 오피스텔 투자 수익률이 기대 수준을 밑돌 가능성이 커졌다. 특히 최근 2년간 오피스텔 공급이 활기를 보인 만큼 물량 부담으로 공실이 발생할 경우, 투자 수익률은 한층 낮아질 수 있다.

올해 오피스텔 가격은 수도권과 지방이 차별화된 움직임을 보였다. 경기(1.27%), 서울(1.07%), 인천(0.62%) 등 수도권은 오피스텔 매매가가 상승한 반면 충북(-0.99%), 대전(-0.60%), 대구(-0.05%) 등은 가격이 하락했다. 전국에서 아파트 청약 열기가 가장 뜨거웠던 부산은 오피스텔 매매가도 0.99% 오르며 강세를 보였다.

내년은 오피스텔 분양 감소와 청약 양극화가 동시에 진행될 것으로 예상된다. 지난해 6만5997실에 이어 올해 6만4357실(예정물량 포함)이 공급되며 오피스텔 시장은 물량 부담이 커진 상황이다. 이에 따라 내년에는 분양 물량이 크게 줄어들 것으로 전망된다. 택지지구 신규 지정이 중단되면서 오피스텔 공급 가능지가 줄어든 데다 서울의 대표적인 오피스텔 밀집지역인 마곡지구의 오피스텔 분양도 물량 부담 속에 잠정 중단된 상태다.

공급 물량이 줄어들며 옥석 가리기도 빨라질 것으로 보인다. 수도권 유망 오피스텔에는 청약 수요가 몰리는 반면 비인기 지역은 수요가 급감하는 양극화 현상이 본격화할 것으로 예상된다. 내년 주요 분양 예정 단지로는 경기 화성시 동탄2신도시롯데캐슬(700실), 경기 안산시 그랑시티자이2차(473실), 부산 강서구 대방노블랜드(1926실) 등이 있다.

오피스텔 임대 수익률은 추가 하락이 예상된다. 올해 오피스텔 평균 임대수익률은 5.5%로 집계됐다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 6.9%로 고점을 찍은 후 지속적으로 하락하고 있다. 최근에는 저금리 기조 속에 수익률과 기준금리간 격차가 벌어지며 관심을 모았지만 내년 이후 금리가 인상되면 이 격차도 줄어들 수밖에 없는 상황이다.

선주희 부동산114 연구원은 "금리 인상 가능성은 오피스텔 시장에 부정적으로 작용할 수밖에 없다"며 "낮아진 임대수익률 수준에 적응할 필요가 있다"고 조언했다.

오피스텔 임대수익률 및 기준금리 추이/자료=부동산114