"내년 부동산시장은 안갯속…금리에 대선까지 변수 가득"

연도별 전국 아파트 입주물량/자료=부동산114

내년 부동산시장은 공급과잉, 금리 인상, 가계부채, 부동산 규제 등 다양한 변수 속에서 한치 앞을 내다보기 힘든 상황이다. 조기 대선 가능성과 정국 난맥상도 시장 불확실성을 키울 것으로 보인다.

14일 부동산 전문 리서치업체 부동산114에 따르면 향후 2년간의 입주 물량은 77만가구에 달한다. 2014년 이후 늘어난 아파트 분양이 내년 이후 입주로 이어지는 상황이다.


우선 내년 입주 물량은 1999년(36만9541가구) 이후 최대인 37만가구에 이른다. 2010년대 들어 입주 물량이 가장 적었던 2012년의 17만9031가구와 비교하면 2배가 넘는 수준이다. 이어 2018년에는 내년보다 더 많은 41만가구가 입주한다.

이는 정부가 평가하는 연간 적정 공급가구 수 27만여 가구를 크게 웃도는 입주 규모다. 단기간에 입주 물량이 집중되면 미분양, 역전세난 등으로 급매물이 늘어나고 매매가가 하락하는 부작용이 나타날 수 있다.

미국의 금리 인상도 부담이다. 미국 연방준비제도이사회는 이달 중 기준금리 인상에 나설 것이 확실시된다.


과거 기준금리 추이를 보면 미국의 기준금리 인상(또는 인하) 이후 국내 금리도 일정한 시차를 두고 움직였다. 2004년 6월 이후 계속된 미국의 기준금리 인상은 이듬해 9월 한국은행의 기준금리 인상으로 이어졌고 2008년 8월 이후 미국의 금리 인하 움직임은 이듬해 8월 한국은행의 금리 인하로 연결됐다.

정부의 부동산 정책 기조가 '부양'에서 '규제'로 돌아선 것도 부동산시장을 압박할 것으로 전망된다. 2013년 현 정부 출범 이후 3년 여 간의 부동산 정책은 규제 완화를 통한 시장 부양에 집중됐지만 올 하반기 들어서는 8.25 가계부채 대책, 11.3 주택시장 안정화 방안 등 공급속도 조절과 수요 억제 쪽으로 정책 기조가 선회했다.

특히 정부는 11.3 대책을 통해 서울 강남 4구 등 분양 과열 양상을 보였던 일부 지역의 전매제한 기간을 연장하고 1순위 청약요건을 강화하는 등 투기 수요의 분양시장 접근 차단에 나섰다. 실제 11.3 대책 발표 이후 서울 강남권 재건축 아파트 가격이 하락세로 돌아서는 등 시장 분위기가 급변했다.

하지만 추가 규제의 불씨는 여전히 남아 있다. 한동안 이어진 초저금리로 불어난 유동성이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 부산 등 규제를 비켜간 지역의 부동산시장으로 흘러들 수 있기 때문이다. 이 같은 풍선효과가 계속될 경우, 정부가 투기과열지구 지정, LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 강화 등 보다 강력한 규제 카드를 꺼내들 수도 있다.

내년 부동산시장을 뒤흔들 또 하나의 변수가 대통령 선거다. 통상 장밋빛 공약이 쏟아지는 선거철에는 부동산시장도 반짝 호황을 누리는 경우가 많았다. 하지만 이번 19대 대선은 이전과는 다른 분위기가 연출될 가능성이 높다. 가계부채 증가, 양극화 심화 등으로 대선 후보들이 선심성 개발 공약을 내세울 여지가 크게 줄어들었기 때문이다.

실제 대선과 총선이 함께 치러진 지난 2012년의 경우, 전국 아파트값이 3.27% 하락하기도 했다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "공급과잉, 금리 인상, 가계부채, 정부 추가 규제에 대선까지 새해 부동산시장은 그야말로 안갯속"이라며 "다양한 변수들이 맞물리며 불확실성을 키울 경우, 시장이 한층 위축될 수 있다"고 말했다.

선거해 전국 아파트 매매가 변동률/자료=부동산114