新DTI·DSR 도입에 분양 앞당기는 건설사들…중소건설사들 '긴장'

정부가 가계부채종합대책을 통해 대출규제를 대폭 강화하면서 건설사들이 연내 분양을 앞당기고 있다. 내년부터 대출받기가 어려워짐에 따라 내집 마련을 서두르는 실수요자를 겨냥한 것이다.
　
부동산시장의 불확실성이 높아지면서 지방 분양물량이 많은 중소 건설사들은 규제로 청약시장이 위축될 가능성을 우려한다. 실수요자 위주로 재편되는 분양시장과 대출규제에 따른 주택시장 위축은 상대적으로 대형 건설사에 유리할 것으로 관측된다.
　
29일 부동산업계에 따르면 정부의 잇단 부동산·금융규제로 내년부터 대출을 받아 집을 사기가 이전보다 어려워지면서 주요 건설사들이 신규 공급 물량을 올해로 최대한 앞당기고 있다. 내년부터 신규입주 물량이 본격 증가하고 양도소득세 중과, 국내외 금리인상, 후분양제 시행 가능성 등 산적한 주택시장의 악재가 건설사에 불리하게 작용하기 때문이다.
　
라진성 키움증권 건설·부동산연구원은 “건설사들은 올해 최대한 공급하려 하고 수요자들 역시 연내 최대로 대출을 받아 집을 살 가능성이 높아 보인다”며 “규제강화로 인기지역과 브랜드 쏠림현상이 심해지면서 대형 건설사의 시장점유율이 높아질 것”이라고 진단했다.
　
백광제 교보증권 연구원은 “이번 가계부채종합대책은 투자수요 근절에는 효과적일 것으로 판단되나 실수요자에게 미치는 영향은 제한적일 것”이라며 “주택도시보증공사의 중도금대출 보증요건 강화와 보증비율 축소로 브랜드 인지도와 현금여력이 풍부한 대형 건설사에 유리하게 작용할 것”이라고 내다봤다.
　
정부의 전방위 규제로 중소 건설사들은 발등에 불이 떨어졌다. ‘8·2 부동산대책’ 이후 서울 등 수도권과 지방 주택시장의 온도차가 극명히 엇갈리면서 지방 분양물량이 많은 중소 건설사들의 미분양 리스크(위험)가 높아진 탓이다. 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아지고 HUG 중도금대출 보증한도가 수도권과 광역시, 세종시 등지에서 6억원에서 5억원까지 줄어든 데 따른 영향도 우려되는 대목이다.
　
한 중소 건설사 관계자는 “중견·중소 건설사들은 아무래도 서울이나 경기보다 지방도시에서 분양하는 경우가 많기 때문에 규제 역이 아니더라도 영향을 많이 받는 편”이라며 “지역, 입지나 주변 입주물량 등에 따라 분양성적이 크게 엇갈리는 지역이 많을 것”이라고 말했다.
　
분양업계 관계자도 “연내 분양단지의 중도금대출 소급적용 여부가 결정된 것은 아니지만 불확실성이 높아 청약에 영향을 받을 수밖에 없을 것”이라며 “잔금대출을 받아야 하는 입주시점에 대출에 문제가 생길 가능성도 있어 서울 중심부나 입지가 좋은 물량이 아니고는 분양가 인하 경쟁 등이 나타날 수 있다”고 내다봤다.