'금리·물량·규제 변수' 서울 부동산도 하락 가능성

지방 주택시장 침체가 서울 등 수도권으로 확산될 조짐을 보이고 있다. 올 하반기 보유세 인상이 본격화하면 서울 주택매매가격이 하락세에 접어들 수 있다는 우려도 나온다.
　
29일 부동산시장에 따르면 서울의 전셋값 약세에 이어 매매가격까지 떨어질 조짐이 나타나고 있다. 재건축 초과이익환수제로 수요가 급격히 위축된 강남권 재건축단지만 매매가격이 하락했지만 보유세까지 인상되면 시장에 미치는 파급력이 적잖을 것으로 보인다.
　
전문가들은 올 하반기 주택시장 경기를 좌우할 핵심 변수로 ‘금리인상’ ‘입주물량’ ‘정부규제’ 3가지를 꼽았다. 올 상반기 주택시장은 ‘규제’가 좌우했다. 하반기에도 ‘규제’ 파급력에 따라 집값 향배가 결정될 것이라는 데 무게가 실린다.
　
김형근 NH투자증권 부동산 연구원은 “하반기 미국 금리인상과 사상 최대 규모의 입주물량 부담이 큰 상황에서 정부가 종합부동산세 인상에 나설 가능성이 높다”며 “지방뿐 아니라 서울지역도 가격조정 국면에 진입할 것”이라고 내다봤다.
　
이미 정부의 분양권 전매제한, 다주택자 양도소득세 중과, 재건축 초과이익환수, 재건축 안전진단 강화 등으로 서울 주택시장은 ‘거래절벽’에서 헤어나오지 못하고 있다. 이달 서울 아파트 거래건수는 이날 기준 4868건으로 지난 4월(6271건) 수준에도 못 미친다.
　
규제 직격탄을 맞은 재건축단지는 매매가가 하락하기 시작했다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축아파트 매매가는 전주 대비 0.05% 떨어져 5주 연속 약세를 보였다. 강남3구(강남·서초·송파구) 내 재건축단지의 하락세가 두드러졌고 특히 송파구는 0.29%로 낙폭이 컸다.
　
서울 전체 아파트값은 0.02% 올랐지만 상승폭이 줄어들고 있어 조만간 하락 반전할 가능성이 크다. 같은 기간 신도시와 인천·경기 아파트 매매가는 올해 처음 각각 0.01% 하락했다. 전셋값 약세가 매매가 하락으로는 이어지지 않을 것이라는 낙관론이 점차 힘을 잃고 있다.
　
김 연구원은 “최근 3년간 주택가격 상승이 공시가격에 반영되면서 재산세 부담이 늘어난 데다 종합부동산세까지 오르면 부담이 될 것”이라며 “서울 집값이 큰 폭으로 떨어지진 않겠지만 어느 정도 조정은 불가피하다”고 말했다.
　
미국 금리인상에 따른 주택담보대출 금리 부담과 입주물량도 악재다. 현재 시중은행의 주택담보대출 고정금리는 연 3.6~4.9%까지 치솟았다. 전국 입주물량은 올 상반기 22만1000가구에 이어 하반기에 이보다 많은 22만5000가구가 대기 중이다. 연간 기준으로 역대 최대 규모로 내년에도 41만가구가 이삿짐을 쌀 준비를 한다. 특히 경기와 수도권에 물량이 몰려 있어 지방과 경기, 서울 순으로 가격조정이 확산될 가능성이 크다.
　
윤석모 삼성증권 연구원은 “다음달로 예정된 보유세 개편안은 여야의 합의가 어려운 구간별 세율인상보다 공정시장가액비율 조정방안이 유력해 보인다”며 “강력한 규제로 모든 주택소유자의 부담이 늘면서 단기간에 거래량을 회복하기도 어려울 것”이라고 예상했다.