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[MT리포트]상권도 양극화… 된다 싶으면 '둥지내몰림'

[수익형 부동산 딜레마]해운대 옛 역사 뒤편엔 '해리단길', 동대구역은 공실률 16%p↓… 익선동·연남동은 한 블록 건너 리모델링

머니투데이 김희정 기자 |입력 : 2018.08.07 15:21
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편집자주수익형 부동산이 흔들린다. 공실은 늘고 수익률은 갈수록 떨어진다. 상가, 오피스텔 뿐 아니라 오피스도 마찬가지. 그나마 뜨는 상권도 젠트리피케이션으로 임차인이 짐을 싸면 곧바로 상권침체로 이어진다. 건물주도 자영업자도 위기다.
핫플레이스로 떠올라 젠트리피케이션이 진행 중인 서울 종로구 익선동 골목길/사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr
핫플레이스로 떠올라 젠트리피케이션이 진행 중인 서울 종로구 익선동 골목길/사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr
부산 해운대 옛 역사 뒤편, 폐역사 뒤 낡은 주택과 근린상가 주변에 아기자기한 카페와 음식점이 늘어나 '해리단길'이 됐다. 해운대 해변가 상가 임대료가 치솟자 허름한 주택가에 새 상권이 형성된 것.

점포당 월세가 30~50만원에 불과했던 이곳은 최근 1년 새 100만원 안팎으로 치솟았다. 부산에선 이미 해리단길 외에 전포동 카페거리와 구남로가 젠트리피케이션(둥지내몰림)으로 홍역을 앓은 바 있다.

서울 유명상권 뿐 아니라 지방도 젠트리피케이션으로 골머리를 앓고 있다. '된다' 싶은 상권이나, 새롭게 조성된 상권에선 젠트리피케이션이 여지없이 진행된다.

'샤로수길'로 불리는 서울대입구역과 재개발 효과를 톡톡히 본 왕십리상권이 대표적이다. 한국감정원에 따르면 올해 2분기 이 지역의 임대가격지수(중대형상가)는 각각 1.71%, 1.35%씩 올랐다. 강남역, 홍대, 명동 등 '서울 3대 상권'의 공실률이 상승한 것과 상반된다.

기존 주택을 리모델링한 후 세입자를 찾고 있는 연남동의 주택가. 비싼 홍대의 임대료를 피해 자영업자들이 하나둘 연남동에 둥지를 틀자 단독주택을 근린생활시설로 개조하는 붐이 불었다./사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr<br />
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기존 주택을 리모델링한 후 세입자를 찾고 있는 연남동의 주택가. 비싼 홍대의 임대료를 피해 자영업자들이 하나둘 연남동에 둥지를 틀자 단독주택을 근린생활시설로 개조하는 붐이 불었다./사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

비싼 홍대 상권을 떠나 자영업자들이 옮겨간 연남동도 한 블록 건너 한 블록이 리모델링 중이다. 홍대 상권의 소형상가 공실률이 17.2%로 수직 상승한 반면, 연남동은 최근 홍대역 주변을 넘어 가좌역에 가까운 경의선숲길 끝자락까지 손바뀜이 일어났다.

종로 익선동도 수표로28길을 중심으로 디저트 카페와 이색 식당들이 들어서자 인근 한옥 단독의 호가가 3.3㎡당 5000만~6000만원이다. 건축면적 기준으론 3.3㎡당 8000만원을 웃돈다.

서울역 도시재생 이후 서울역 소형상권도 유동인구와 임대수요가 늘어나 임대료가 오름세다. 잠실석촌호수 인근 송리단길과 용산 아모레퍼시픽 옆 용리단길도 최근 뜨는 상권이다.

주택을 통으로 매입해 리모델링한 해방촌의 한 건물. 골목이 정비되는 효과도 있지만 인근 임대료는 치솟을 수밖에 없다./사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr<br />
주택을 통으로 매입해 리모델링한 해방촌의 한 건물. 골목이 정비되는 효과도 있지만 인근 임대료는 치솟을 수밖에 없다./사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

지방에선 복합환승센터를 오픈한 동대구역상권의 2분기 공실률이 16.1%포인트(p) 급락했다. 부산 광안리(중대형상가 기준)의 공실률도 전 분기보다 0.6%p 하락했다. 제주도는 노형오거리와 서귀포도심 접근성이 양호한 상가를 중심으로 임대료가 0.57% 올랐다.

이들 지역도 젠트리피케이션의 '역공'에서 자유롭지 않다. 임대료 상승으로 자영업자가 손 들고 떠나면 고유의 색깔을 잃고 상권도 위축된다. 유동인구 상승에 따른 자영업 매출 증가보다 지대 상승속도가 빠르다는 게 문제다.

임대료 상승으로 가로수길, 세로수길, 재개발 구역 내 이태원 등을 거쳐 또 매장 이동을 검토 중인 오너 쉐프 A씨는 "지금 자리에 새 세입자가 들어와야 권리금을 받을 수 있는데 최근엔 상권이 위축돼 새 임차인이 들어오질 않는다"며 "권리금을 받기 위해선 장사가 전만큼 안 돼도 쉬쉬할 수밖에 없고 막상 옮기자니 갈 곳도 마땅치 않다"고 말했다.

서울 해방촌 일대에선 어렵지 않게 리모델링 중인 건물을 찾아볼 수 있다. /사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr
서울 해방촌 일대에선 어렵지 않게 리모델링 중인 건물을 찾아볼 수 있다. /사진=김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

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