'10년 임대' 분양가 지자체장 조정…LTV 70% 적용

경기 성남 판교신도시의 한 아파트 단지. /사진=뉴스1

10년 임대주택의 분양 전환가격 산정시 시·군·구청장이 가격을 조정할 수 있는 절차가 마련된다. 분양전환 받을 경우 투기과열지구라도 집값의 70%까지 대출받을 수 있고 장기저리대출도 받도록 지원한다. 분양전환이 어려우면 최대 8년 더 임대로 살 수 있다.

국토교통부는 이같은 내용의 '10년 임대주택 분양전환 지원대책'을 마련했다고 18일 밝혔다. 과도하게 높은 분양전환 가격으로 분양받기 어려운 10년 임대주택 입주자(임차인)를 지원하기 위한 조치다.


10년 임대주택은 입주자가 10년 동안 임대로 살다가 의무임대기간 종료 후 분양전환 받을 수 있는 아파트다. 전환 가격은 공공주택 특별법에 따라 전환 시점의 감정평가 가격으로 결정된다.

2009년 경기 성남시 판교에서 처음 입주한 이후 현재까지 전국에 15만3000여가구의 10년 임대가 공급됐다. 한국토지주택공사가 6만6000가구, 민간이 8만7000가구를 공급했고 이 가운데 민간이 공급한 3만3000여가구는 입주 5년 이후 조기 분양전환했다. 현재 남은 10년 임대는 약 12만가구다.

이번 대책은 입주 10년 뒤인 2019년 판교의 분양전환 시점이 다가옴에 따라 기존 입주자들을 지원하기 위해 마련됐다. 지난 10년 동안 판교 등의 집값이 급등하면서 시세를 기준으로 책정되는 분양가를 감당하기 어렵다는 임차인들의 불만이 높았기 때문이다.


분양가 산정방식을 바꿔달라는 임차인들의 요구는 받아들여지지 않았다. 분양전환 가격은 기존대로 지자체장이 선정하는 2개 감정평가 법인이 평가한 감정금액을 산술평균해 산정한다.

대신 분양전환 전에 사업자와 임차인 간 협의하는 절차를 의무화했다. 협의 내용은 △분양전환 시기·절차 △대금납부방법 △주택 수선·보수 등이다.

합의가 이뤄지지 않으면 각 지방자치단체에 설치된 '임대주택분쟁조정위원회'에서 조정한다. 분쟁조정위의 위원장은 시·군·구청장이 맡는다. 분쟁조정위에서 분양가 조정이 가능하다. 분양가격 결정 이후 임차인이 사전에 충분히 준비할 수 있도록 준비기간을 기존 6개월에서 1년으로 연장했다.

사업자와 은행 간 협약으로 장기저리대출 상품도 마련한다. 임차인이 무주택자고 85㎡(이하 전용면적) 이하에 거주할 경우 이용할 수 있다. 해당 지역이 투기지역·투기과열지구로 지정되기 이전에 임차인이 입주 계약을 체결했다면 LTV(주택담보대출비율) 70%, DTI(총부채상환비율) 60%를 적용받는다. 판교는 투기과열지역이어서 일반적으로 LTV·DTI 40%가 적용된다.

분양전환을 받기 어려운 임차인은 우선분양전환을 포기하는 조건으로 임대기간을 4년 연장할 수 있다. 연장이 가능한 경우는 지난 10년 간 10년 임대주택 가격이 같은 기간 전국 아파트 가격 상승률보다 1.5배 높을때다. 85㎡이하에 거주하는 무주택자만 해당한다. 영구임대주택자격을 충족하는 주거취약계층은 4년 추가 연장이 가능해 최대 8년 더 임대로 살 수 있다.

국토부 관계자는 "'공공주택 특별법'과 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 마련해 조속히 대책을 시행할 것"이라고 말했다.